임차인의 계약갱신청구권 제대로 활용하는 방법

임차인이라면 꼭 알아야 할 계약갱신청구권에 대하여 알아보겠습니다.

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 임차인은 최초 맺은 임대차계약에 대하여 1회에 한하여 2년의 계약갱신을 요구할 수 있는데요. 이를 계약갱신청구권이라고 합니다. 계약갱신청구권을 활용함에 있어 꼭 알아야 할 내용, 유의할 사항들에 대하여 알아볼게요

계약갱신청구권

계약갱신청구권의 통보

2020년 12월 10일 이후로 최초로 계약하거나 갱신된 임대차계약의 경우에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보를 해야만 계약갱신청구권 행사가 가능합니다. 이때 초일불산입 원칙에 따라 계산을 하게 되는데요. 

 

예를 들어 계약 만료일이 9월 30일인 경우 8월 30일 0시 전까지 계약갱신을 하겠다는 의사가 전달되어야 합니다. 이때 전달되었다는 부분이 애매할 수 있지만 문자라면 답장으로 확인했는 답장이 있어야겠고요. 가장 안전한 방법은 내용증명으로 시일에 여유를 두고 보내는 방법 등이 있습니다.

 

계약갱신요구권은 1번만 가능

갱신요구권은 1회에 한하여 행사가 가능합니다. 그리고 그 기간은 2년이 됩니다. 만일 1년의 계약갱신을 하기로 합의를 했다고 하더라도 그 갱신계약의 존속기간은 원칙적으로 2년으로 보게 됩니다.

또 계약갱신 시 임대인은 5% 한도 내에서 전세금 또는 월세차임을 인상할 수 있습니다. 보증금이 변경되는 월세계약의 경우에는 보증금을 월세환산액 등으로 계산합니다.

 

묵시적 갱신과 계약갱신청구권

묵시적 갱신은 계약갱신청구권과는 별개로 봅니다. 즉, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 의사를 전달하지 않은 경우 그 임대차계약은 그 기간이 끝난 뒤에도 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신을 하게됩니다. 

 

묵시적 갱신은 임대인이 갱신거절의사를 통보하지 않음으로 말 그대로 묵시적으로 계약이 연장된 것으로 이 경우라면 임차인은 아직 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것이 되는 것입니다. 따라서 2년의 최초 계약 후에 묵시적 갱신을 2년을 한 경우에는 계약갱신청구권을 행사하여 2년을(5% 차임 인상 한도) 더 유지할 수 있습니다.

 

물론 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 행사로 인한 계약 연장 이후에도 임차인은 특별한 귀책사유가 없는 한 갱신된 계약을 2년간 존속할 수 있으며 또 원할 경우 언제든지 계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 그 효력은 3개월 후에 발생하게 됩니다. 

그래서 만약 월세계약인 경우라면 임차인은 계약의 해지를 통보한 뒤 3개월 후 효력이 발생하기 전까지의 차임은 이사날짜와 상관없이 지불해야 할 의무가 있게 됩니다.

 

계약갱신의 다양한 예시사례

예를 들어 2년간의 최초계약 후에 임대인이 전세금을 10% 올려 계약하기를 희망하고 있으며 이를 2개월 전에 임차인에게 통보하였습니다. 여기서 임차인은 다음의 2가지 선택옵션이 있습니다.

 

1. 10%를 올린 계약으로 재계약하고 추후에 1회의 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기회를 남겨둔다.
2. 5% 한도로 전세금을 올리고 계약갱신청구권을 행사한다.

만약 부동산 경기가 오르고 있는 상황이라면 위와 같이 임차인에게 매우 유리한 제도로 임차인은 가장 유리한 선택을 하면 됩니다.

 

그러나 지금처럼 부동산 경기가 다소 냉각된 상황에서의 임차인은 계약청구권을 행사할 필요가 없어지게 됩니다. 오히려 계약을 더 이상 존속하지 않고 새로운 집을 더 저렴한 가격에 계약하고 추후에 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 여지를 남겨두는 것이 훨씬 유리하게 됩니다.

 

다만, 여기서도 이사를 할 경우 이사비용, 중개료 등의 비용이 소모되고 이사라는 것이 시간적으로 물리적으로 여간 쉽지 않은 일이기 때문에 이사가 꼭 필요한 상황이 아니라면 전세금을 현재 임대인과 타협을 하여 재계약하는 것도 가능할 것입니다.

 

물론 묵시적 갱신을 통해 금전적인 부분보다는 시간의 측면에서 융통성을 더 확보할 수도 있습니다. 묵시적 갱신의 경우에는 현재조건과 동일하게 계약을 연장하는 대신 임차인은 언제든지 계약의 해지를 요구할 수 있고 3개월 뒤에 효력이 발휘됩니다.

따라서 묵시적 갱신으로 추후 상황에 따라 신속히 이사를 할 수 있는 여지를 남겨두는 것도 하나의 선택이 될 수 있습니다. 물론 임대인이 제때에 전세금을 내줄 수 있는 상황인지는 추가로 확인을 해야 할 것입니다.

 

보증금을 낮춰 재계약하는 경우는 재계약을 해야 하므로 4년의 기간 동안 걱정 없이 전세를 살 수 있다는 장점이 있지만 반대로 생각하면 다시 2년간은 그 계약을 유지할 의무를 가지게 되는 것입니다. 

따라서 전세시세가 더 하락한다면 가격적으로 불리할 수도 있게 되는 것이죠. 

 

그래서 현재와 같은 부동산 경기 하락시기의 임차인의 선택지는 다음 3가지라고 요약할 수 있습니다.

 

1. 기존계약을 종료하고 새로운 집을 저렴하게 다시 계약하여 이사한다.
2. 임대인과의 협상을 통해 현재 살고 있는 전셋집의 전세금을 낮춰서 재계약을 한다.
3. 현재 조건 그대로 묵시적 갱신을 하고 추후 상황을 지켜본다.

 

한편 임대인이든 임차인이든 계약갱신요구권을 행사한 경우 추후 분쟁을 막기 위하여 이를 계약서 등에 명시하는 것이 추후 분쟁 예방 차원에서 좋습니다.