전세사기 피하는 방법 (전세보증금 반환보증보험에 가입한 경우)

지난 포스팅을 통해서 빌라왕의 전세사기가 어떻게 이루어질 수 있었는지 그리고 전세보증금 반환보증보험의 문제는 무엇인지 짚어보았습니다.

ㄴ빌라왕 전세사기로 본 전세금반환보증보험의 취약점

ㄴ빌라왕 전세사기(깡통전세)의 원인과 현실적인 예방법

 

오늘은 지난 내용들을 포함한 전세보증보험 가입 후 전반적으로 주의해야 할 사항들에 대하여 정리를 해보겠습니다.

전세보증금 반환 보험 가입해야 하나

이번 전세사기 사건으로 전세보증금 반환보증보험의 취약점이 드러나면서 많은 분들은 이럴 바에는 보험을 들 필요가 없는 것이 아니냐고 생각하실 수 있어요. 그러나 그럼에도 불구하고 전세보증금 반환보증보험은 반드시 들어야 하는 것입니다. 그리고 현재 드러나는 취약점들은 정부가 주도적으로 보완책을 주택도시공사 측과 은행을 통해 내놓고 있기에 앞으로의 전세보증금보험은 지금보다 더욱 탄탄해지고 기존과 같이 사기를 칠 수 있는 확률은 크게 감소할 것으로 보입니다. 그러므로 반드시 보험을 가입하도록 하셔야 합니다.

 

전세보증금 반환 보증 보험에 들었지만 반환 불가 판정을 받지 않았나

네 맞습니다. 보증보험에 가입하엿으나 전세사기를 당한 임차인들이 주택도시공사에 보증금 반환 이행을 청구하였지만 반환이 거절된 경우가 있었습니다. 그러나 이 부분은 지난 포스팅에서도 살펴보았다시피 계약해지의사의 통보 증거를 남기지 않은 임차인의 과실로 인한 부분도 있었고요. 또는 임대인의 전화번호가 바뀌어 계약해지 통보로 인정받지 못한 임차인의 경우도 있었는데요.

 

이는 분명 억울한 부분이 있지만 만약 확실한 내용증명을 통하여 계약해지의사를 통보하였다면 확실하게 보장을 받았을 것입니다. 따라서 계약의 해지를 하려고 하고 있다면 꼭 내용증명을 통해 돌다리도 두들겨보듯이 확실하게 가야 할 것으로 보입니다. 

 

 그리고 보증보험에 가입하였기 떄문에 추후에라도 내 보증금을 전액 확실히 받을 수 있다는 사실은 변하지 않습니다. 아예 못 받는 것이 아니니까요. 만약 보험에 가입하지 않았다면 추후 경매에서 낙찰되는 금액과 권리관계에 따라서 내 보증금을 건져야 하는데 현재 60% 내외의 낙찰률을 보이고 있는 경매 진행상황을 보면 정말 임차인으로서는 목이 바짝 마르고 걱정할 수밖에 없습니다. 보증금을 얼마나 건질 수 있을 지도 알 수 없고요. 이에 비하면 전세금 반환보증보험이 생명줄인 것은 전이나 지금이나 변함이 없는 것 같습니다.

 

 

대항력과 우선변제권 확실하게 갖추어야

대항력은 전입신고와 점유(이사)를 갖춤으로서 생기게 되고 우선변제권은 대항력과 함께 확정일자를 받아야 갖추어집니다. 최근에는 임대차 계약일에 전월세 계약신고를 하는 경우 확정일자가 먼저 부여되므로 이사(점유)를 함과 동시에 전입신고를 바로 하는 것이 중요합니다. 

 

그러나 오늘 전입신고를 하여 대항력과 우선변제권을 갖추었다고 하여 완벽하게 나의 우선변제권이 갖추어졌는지 속단해서는 안됩니다. 소유권 이전이나 근저당권의 경우에는 효력이 당일 바로 발생하는 것과 달리 전입신고의 효력은 다음날 0시부터 효력이 발생하게 됩니다.

따라서 임차인의 경우 전입신고를 오늘 하였더라도 만약 임대인이 오늘 대출을 실행하게 된다면 임차인의 우선변제권이 뒤로 밀리게 되는 것입니다. 실제로 이러한 약점을 이용한 전세사기가 정말 많았기 때문에 이부분은 특히 유의해야 합니다. 만약 내가 계약하려는 임대인이 대출을 계획하고 있거나 또는 매매와 동시에 전세계약을 진행하는 등의 케이스인 경우에는 반드시 전입신고를 이사 당일에 한 후에 다음 날 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다.

 

그리고 만일을 위하여 소유권 이전을 이사일(전입신고일) 다음 날 이후로 한다라는 것과 함께 전세보증금의 채무를 새로운 매수인이 인수하다는 내용의 특약사항을 계약 시 추가하는 등의 방법을 고려해 볼 수도 있습니다. 이런 전입신고의 효력 발생일이 다음 날 발생하는 취약점 등을 예방할 수 있고요. 새로운 임대인에 대해서도 어느정도 최소한의 검증이라도 한 게 되는 것이죠.

 

추가적으로 임대인이 바뀌는 경우에는 기존 임대차계약을 포괄적으로 승계한다는 문구가 있는지를 꼭 확인와 함께 새로운 *임대인의 세금 체납내역을 확인하시면 좋은데요. 대부분의 경우 국세를 미납한 사실은 없겠지만 혹시라도 큰 금액의 미납액이 있을 경우에는 추후 경매 진행이 *가장 선순위로 배당을 받아가는 게 미납국세이기 때문에 혹시라도 적지 않은 미납액이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 신용과 자금에 문제가 없는 임대인이라면 이런 부분에 대한 체납도 없는 것이 정상이겠죠? 

 

*국세 및 지방세 우선 배당 규정 관련 추가사항 (2023.4.26.)

주택임차인이 거주하는 집이 2023년 4월 1일 이후로 공매 또는 경매로 매각되는 경우  해당 주택에 부과되는 국세에 우선하여 주택보증금을 먼저 돌려받을 수 있도록 개정하기로 하였습니다. 해당주택이 4월 1일 이후로 매각되는 분부터 적용이 되므로 국세가 4월 이전에 체납된 경우에도 소급하여 적용이 가능하게 됩니다.

 

또한 지방세보다도 보증금이 우선한다는 지방세기본법 일부개정안을 행안위에서 의결하여 2023년 4월 27일 본회의에서 의결될 것으로 보입니다. 

 

계약의 변경사항은 보증사에 꼭 알려야

보증보험의 약관을 먼저 잘 살펴봐야 할 필요가 있는데요. 약관에서는 공통적으로 계약사항의 변동사항에 대하여 반드시 알리도록 하고 있습니다. 묵시적 갱신 연장을 포함하여 보증금의 증액과 감액으로 인한 재계약, 임대인이 변경되는 경우 등등에도 반드시 알려야 합니다. 그렇지 않았을 경우 추후에 보증금 반환이 거절될 수 있습니다.

 

전세보증금 반환 거절 사유

 

위와 같이 전세보증금 반환보증보험에 가입을 하고 취약한 부분에 대하여 사전에 철저히 준비를 한다면 추후에 문제가 생기더라도 전세금 반환 보증보험을 통해 공사로부터 전세금을 이상없이 받을 수 있는 확률이 크게 높아지게 될 것입니다.