빌라왕 전세사기로 본 전세금반환보증보험의 취약점

서울과 수도권 빌라 1139채를 무자본 갭투자로 소유했다가 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 않고 숨진 빌라왕 김 씨를 비롯한 대규모 전세사기가 잇따라 터지면서 사회적 이슈가 되고 있습니다.

지난 포스팅에서는 임차인의 입장에서 전세사기에 취약할 수 밖에 없는 요인들과 현실적인 예방법에 대하여 이야기해보았습니다.

ㄴ빌라왕 전세사기(깡통전세)의 원인과 현실적인 예방법

이번에는 대규모 전세사기의 피해자들 중에 전세금반환보증보증을 가입했는데도 불구하고 전세금을 반환받지 못한 피해자들에 대하여 소개해드려 볼까 하는데요. 이 분들의 경우 전세금 반환 불가 사유를 살펴보면 평소 매우 사소하다고 쉽게 지나칠 수 있는 부분들도 있어 안타까웠습니다. 이 분들 입장에서는 매우 억울할 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다.

 

그리고 혹시 전세금반환보증보험에 가입한 분들의 입장에서는 미리 이런 부분을 알고 차후에 이런 상황이 혹시 닥치더라도 철저히 대비하셨으면 하는 바람에서 몇 가지 사례와 함께 어떻게 대비해야 할지 이야기를 해볼까 합니다.

 

빌라왕 전세사기에서 드러난 전세금 반환 보증보험의 취약점

빌라왕 전세사건을 통해 전세사기의 다양한 방법이 드러남과 동시에 전세금반환보증보험이 가지고 있던 약점도 드러나게 된 계기가 되었는데요. 국토교통부에 따르면 빌라왕 김 씨가 소유한 주택 세입자 1139명 가운데 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험에 가입한 사람은 614명으로 전체의 54%였습니다.

임대인의 사망과 상속포기에 따른 계약해지 불가

위에서 말씀드린 전세보증금 반환보증보험에 가입한 54% 이 가운데 174건은 김 씨의 사망 전 주택도시공사의 보증금 반환을 받았거나 진행 중이고 나머지 440건은 아직 전세금을 아직 반환받지 못한 임차인입니다. 이 들은 대부분 전세계약이 끝나지 않은 것이거나 해지의 통보가 적법하게 이루어지지 못한 경우인데요. 문제는 김 씨가 사망함에 따라 계약의 종료를 통보할 대상이 사라져 버린 것입니다. 

 

따라서 상속절차가 이루어진 뒤 상속인을 상대로 계약의 해지를 통보한 뒤 보증금 반환을 받아야 하는데 빌라왕 김 씨의 경우에는 세금 62억여 원의 체납으로 가족들이 상속을 포기한 상태라고 합니다. 따라서 김 씨의 4촌 내에서 상속인이 나나지 않는 경우 법원이 상속재산관리인을 지정하고 이후 보증금 반환절차를 진행하는데 이 절차만 최소 6개월 이상이 소요될 것으로 예상이 되고 있습니다.

 

결론적으로 계약기간이 아직 남아 있는 임차인들의 경우 법적으로는 최소 상속절차가 마무리되는 6개월 후에 계약해지를 통보할 수 있고 3개월 후에 해지 효력이 발생하므로 최소 9개월이 소요될 수 있다는 것입니다. 문제는 이 기간 동안 대출만기가 도래하는 경우 갚을 수도 연장할 수도 없다는 것이죠.

 

임대인과의 통화기록 반드시 남겨야 

박 모 씨는 2020년 5월 빌라왕 김 씨와 서울 강북구 수유동의 한 빌라에 전세 2억 5000만 원에 계약을 체결했습니다. 전세대출은 2억 원을 받았고 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증보험도 들었습니다. 이후 2022년 5월 계약만료를 앞두고 김 씨가 보증금을 5% 올려달라고 했고 박 씨는 거절했습니다. 이에 김 씨는 계약을 해지하겠다고 통보했습니다.

 

박 씨가 그렇게 알고 이사준비를 하는 동안 계약기간은 끝났는데 임대인으로부터 아무런 연락이 없어 연락을 하니 김 씨는 돌려줄 돈이 없다며 집을 사라고 했습니다. 박 씨는 거절했으며 이를 주택도시보증공사에 반환보증 이행을 요구했습니다. 그러나 공사에서는 계약기간이 지나버려 묵시적 계약연장이 된 경우라며 전세금 반환사유가 안된다고 했습니다. 여기서 결정적으로 박씨는 김 씨와의 통화를 녹음하지 않아 계약해지의사를 증명할 방법도 없었습니다.

 

임대인 연락처가 달라 계약해지 의사 인정되지 않아

인천에서 빌라 오피스텔 수십 채를 소유했던 송모씨는 지난해 12월 12일 극단적인 선택을 하였는데요. 송 씨의 집에 세입자로 있던 명모 씨의 경우는 더 억울한 상황입니다.

 

2021년 1월 전세계약을 송모씨 전 주인과 한 뒤에 한 달 뒤 집주인이 송모씨로 바뀌게 되었습니다. 이 사실을 알게 된 명 씨가 부동산에서 문의하였고 임대차계약 사항도 매수인이 승계하기로 하였기에 별도 임대차계약서를 쓸 필요가 없다고 답을 들었습니다. 그리고 명 씨는 이후 2022년 7월부터 계약갱신 거절 의사를 여러 차례 밝혔습니다. 그런데 12월 중순 연락이 되지 않았고 결국 송 씨의 사망사실을 알게 되었습니다. 

 

명 씨는 주택도시보증공사에 보증금 반환을 신청했지만 명 씨가 주고받은 송 씨의 전화번호가 계약서의 전화번호와 다르다는 이유로 계약갱신 의사통보가 증거로 인정되지 못하고 보증금 반환이 거절되었습니다. 송 씨는 매매계약 후 전화번호를 바꾼 것인데 이것이 인정되지 않은 것입니다.

 

명 씨도 마찬가지로 계약의 해지가 인정되지 않아 상속자를 기약 없이 기다리게 되었으며 상속절차가 대출기간 내에 해결이 안 되면 대출의 연장 또한 되지 않는 상황입니다.

 

위의 두 가지 사례를 통해 계약해지의 통보가 적법하게 이루어졌음을 증명하는 내용증명의 중요성을 다시 한번 느끼게 됩니다. 보통은 통화의 녹음, 문자메시지 기록 등으로 증거를 남기기 마련인데요. 위와 같이 전화번호가 바뀌거나 녹음이 안되거나 하는 뜬금없는 상황으로 계약해지의 통보사실이 인정이 되지 않을 수 있으므로 안전하게 내용증명을 보내놓는 것이 확실할 것 같습니다. 

 

개인 임대인 명의가 법인으로 바뀌어 반환청구 불가

앞선 빌라왕 김 씨의 경우 일부 임차인들의 경우 명의가 김씨 개인에서 김씨 소유의 법인으로 임대인 명의가 변경된 물건들이 있었는데요. 개인명의의 건물상태에서 전세금 반환 보증보험에 가입한 경우에는 보증금 반환을 위한 이행청구를 숨진 김 씨나 그 상속인에게 할 수조차 없는 문제가 발생하게 된다는 점입니다.

 

법인은 개인의 사망과는 별도로(아마도 깡통법인이겠지요) 그대로 존재하므로 임대차 계약기간이 남아있는 기간까지 계약은 그대로 존속이 되는 것이고요. 공시가격과 시세는 하락을 했기에 대출의 연장은 당연히 불가능한 상황이 될 것입니다. 이러지도 저러지도 못하는 상황이 되는 것이죠.

 

보통 빌라왕 김 씨와 같이 갭투자를 집중적으로 한 집주인이 양도세 또는 법적 책임을 회피하기 위하여 이렇게 법인을 세워 명의를 이전하는 경우가 많습니다. 이렇게 해서 임대인 개인은 보증금 반환의무와 책임에서 벗어나게 되고 새로운 법인이 반환의무를 지게 되는 것인데 사실상 전세금을 반환받기가 매우 어렵게 됩니다. 

 

시사점과 유의사항

위의 사례를 통해 전세보증금 반환보증보험의 취약점을 알아보았는데요. 정부도 사안의 심각성을 인지했는지 관련 취약점을 보완하기 위한 대출 연장 등의 조치를 잇따라 신속하게 내놓고 있어 다행입니다. 위의 내용을 종합하여 우리가 얻을 수 있는 시사점을 다음과 같이 정리해 볼 수 있을 것 같아요.

 

• 전세금 반환보증보험의 의무사항에 대하여 확실히 인지하고 변동사항이 발생할 때마다 공사 측에 변경사항을 통보하고 그때그때 대처법을 문의하는 것이 안전하다.
• 전세금 반환보증보험을 가입했다 하더라도 계약해지의사의 통보사실을 증명하지 못하면 사실상 전세보증금을 제때에 회수 못할 수 있다. 내용증명을 통해 확실히 계약해지의사를 전달하고 증거를 꼭 남겨야 한다.
• 주택의 명의가 임대인 개인명의에서 법인으로 임차인의 동의 없이 변경되지 않도록 소유주 명의가 변경되었을 경우 임차인에게 소유주 변경사항을 필수적으로 안내될 수 있도록 특약사항을 계약서에 반드시 포함되도록 한다.(공인중개사사협회 주도로 이 특약사항을 반드시 넣도록 최근 추진하기로 하였으며 국토부에서도 대책을 논의 중) 그래야 임차인은 즉시 채권의 승계를 거부하고 임대차계약을 해지하여 전세금의 반환 이행 조치를 공사 측에 요구할 수 있다.

• 주택도시보증공사에서 보증금 반환은 거절되고 전세대출은 만기가 돌아오는 상황이 현재 전세사기 임차인들이 겪고 있는 문제인데 임차인 귀책사유가 아닌 사유 전세금 반환이 불가능한 경우 대출 연장 등의 조치가 가능하도록 관련 규정을 영구적으로 재정비할 필요가 있다.(현재 임시조치로 공사와 은행권에서는 전세사기 피해자를 대상으로 4년 내에 채무자가 희망하는 기간 동안 저금리로 연장이 가능하도록 조치한 상황)