전세사기 특단의 대책들... 과연 앞으로 전세사기를 막을 수 있을까?

전세사기에 대응한 정부의 특단의 대책들 과연 부작용은 없을까요? 앞으로 전세사기를 막을 수 있을까요?

최근 전세사기와 관련된 포스팅을 이어가면서 전세제도가 가지고 있는 취약점과 전세금 반환보증보험의 그동안 드러나지 않았던 약점 등 임차인이 알아야 할 그리고 주의해야 할 사항들 그리고 정부의 정책들에 대하여 소개드렸는데요.

 

ㄴ빌라왕 전세사기로 본 전세금반환보증보험의 취약점

ㄴ빌라왕 전세사기(깡통전세)의 원인과 현실적인 예방법

ㄴ전세사기 피하는 방법 (전세보증금 반환보증보험에 가입한 경우)

 

정부도 사회적으로 크게 이슈가 되고 있어 그런지 임차인에게 불리하거나 약점을 극복할 수 있는 대책을 올해 초부터 잇따라 내놓고 있습니다.  

지금 전세사기가 일어난 상황에서는 임차인들이 조금이라도 극복을 할 수 있도록 도움을 줄 수 있는 이런 대책들이 마땅하다는 생각이 들면서도 한편으로는 걱정이 앞서기도 하는데요. 그 취지는 이해하지만 이렇게 충분한 검토 없이 갑작스럽게 정책이 바뀌게 될 때마다 늘 그에 대한 반대급부로 또 다른 부작용이 생기기 마련이었기 때문입니다. 

 

그래서 오늘은 정부의 이러한 대책들이 문제점은 없을지 고민해보았습니다.

 

전세사기 대응을 위한 특단의 대책들

지금 정부에서 내놓은 전세사기 피해자들을 위해 내놓은 대책들을 정리해면 다음과 같이 정리할 수 있는데요.

 

• 전세사기를 당한 임차인들을 대상으로 1% 저금리 대출 시행 
• 임차주택이 경매 또는 공매가 진행될 경우 임차인에게 우선매수권 부여
• 국세, 지방세를 임차주택의 임차인이 경매를 당한 경우에는 보증금을 먼저 회수할 수 있도록 조치
• 집주인이 사망하여 전세보증금을 반환받을 수 없는 임차인들 대상으로 전세대출만기를 최대 4년 이내에서 연장
• 임대인에 대한 국세 지방세 미납여부를 임대인 동의 없이 조회할 수 있도록 추진
• 임대차 주택의 소유권이 변경되는 매매계약 시 임차인에게 매매계약한 사실을 사전에 고지한다는 특약을 필수적으로 추가

전세사기 피의자 유형

위의 대책들은 보다시피 현재 전세사기를 당한 임차인들이나 앞으로 그런 위험에 처한 무고한 임차인들에게 도움이 될만한 내용들임에는 틀림이 없습니다.

그런데 다음과 같은 자료를 한 번 살펴보면 특이할만한 점을 찾을 수 있는데요. 경찰청 출처의 전세사기 피의자 유형자료를 살펴보면 전세사기의 가장 많은 비율을 차지하는 게 '가짜 임대인 또는 임차인'입니다. 그리고 두 번째로 많은 비율을 차지하는 것이 '공인중개사와 보조원'이고 세 번째가 빌라왕 김 씨 등의 '갭투자 사기주택 실소유자'임을 알 수 있습니다. 

그러니까 지금 이슈가 되고 있는 대규모 전세사기사건은 전체의 16.8%에 해당하는 갭투자자의 사기유형인 것이고요. 더 많은 전세사기사건의 경우 가짜임대인이나 가짜임차인으로 전세사기를 치는 피의자들이 훨씬 많다는 뜻인 것이죠. 즉, 사기를 치는 가짜 임차인들도 빌라왕 못지않게 많다는 이야기죠.

 

결론

그렇다면 지금과 같이 전세사기 피해를 입은 임차인들이 보증금을 보전할 수 있는 다양한 대책들을 마련할 때에는 임차인이 피해자가 아닌 피의자가 되었을 경우에 대하여도 충분한 검토가 되어야 하는 게 아닐까요?

만약 임차인들이 전세사기의 주체라고 가정해 보면 위의 대책들은 과연 임대차시장에서 바람직한 거래가 이루어지게 하는 역할을 할 수 있을까요? 

 

경매 낙찰가율은 어느 정도 정해져 있죠. 지금 굉장히 하락한 인천 미추홀구의 경매낙찰가율이 감정가의 60%내외라고 합니다. 낙찰가 60%에서 경매비용을 제외하고 나면 나머지는 은행과 임차인과 기타 채권자들이 누가 더 많은 돈을 회수해 가느냐의 싸움이 되는데요.

 

이 싸움에서 과연 임차인만이 늘 약자의 위치에 있는지를 또 생각해봐야 합니다. 

 

전세사기 피의자를 임대인, 피해자를 임차인으로 정해놓고 정부에서 내놓고 있는 지금의 정책들이 향후 오히려 또 다른 유형의 악덕임차인들에 의한 전세사기를 위한 용도로 활용되지는 않을지 걱정이 됩니다. 이렇게 된다면 이때에는 무고한 임대인, 무고한 채권자 서민들만 피해를 보게 되고 전세사기가 계속되는 구조는 변하지 않게 되는 것이죠.

 

과거에도 지금도 임차인이 임대인과 짜고 사기를 치는 경우도 무수히 많은데요. 임대인의 집에 임대인의 지인인 임차인과 지인의 근저당권을 가짜로 설정해 놓고 추후 경매에 넘어가더라도 최우선변제금과 배당금을 챙기는 수법이 대표적입니다. 

 

과거부터 임차인의 보장금액과 권리의 한계를 명확하게 해 놓은 것은 이러한 허점을 이용한 사해행위의 부작용을 우려한 조치였습니다. 소액임차인과 최우선변제금의 한도를 일정금액 이하로 제한한 것이 대표적입니다. 그런데 지금의 정책은 대규모 전세사기라는 이슈에 편승하여 '임대인=악덕전세사기꾼, 임차인=피해자'이라는 공식을 단순히 적용하는 것 같아 우려스러운 생각을 떨쳐버릴 수가 없습니다.

 

임차인 쪽으로 점점 더 기울어지는 이 조치들이 추후에 어떤 부작용으로 나타나지는 않을지에 대하여 한번쯤은 정책을 추진하는 실무자들이 보다 세세하게 검토하여 부작용이 발생하지 않도록 대책을 마련해야 하지 않을까 싶습니다.