전세사기 피해자 지원 특별법 지원방안 및 기준

전세사기 피해자를 지원하기 위한 특별법의 세부 지원내용 및 대상 선정 기준에 대하여 알아보겠습니다.

정부가 전세사기 피해자에게 2년 한시 전세사기 특별법을 통해 피해자를 위한 다양한 지원책을 내놓았는데요.

*6가지 4가지의 기준을 충족할 경우 이 특별법과 함께 생계지원금 등을 지원받을 수 있는 법안을 발의하였습니다. 다만, 5월 중 특별법 통과가 가능할지는 미지수인 상황인데요. 국토교통부에서 발의한 지원방안과 기준에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

*5월 1일 국토위 법안심사소위에서 "전세사기 피해 인정기준이 협소하고 추상적"이라는 지적에 따라 여야가 특별법 합의에 이르지 못하자 최초 6가지 요건에서 4가지 내용으로 수정안을 제시하였습니다.

 

전세사기 피해자 지원 특별법 지원 대상 기준

먼저 전세사기 피해자 지원 특별법을 통해 지원대상이 되기 위해서는 다음과 같은 6가지4가지 조건을 만족해야 합니다. 

• 피해자가 대항력을 갖추고 확정일자를 받았는지(임차권 등기를 한 경우도 추가)
• 경매나 공매가 진행되는지(임대인이 파산이나 회생절차를 개시하는 경우 추가)
• 서민 임차주택에 해당되는지의 여부(3억 원 이하지만 150% 범위 내에서 가능, 전용면적 85제곱미터 이하)
• 수사 개시 등 전세사기와 연관이 있는지(임대인의 기망과 동시진행 추가)
• 피해자가 다수 발생할 우려가 있는지
• 보증금 상당액을 못 받을 우려가 있는지

전세사기 피해지원 선정 기준

위와 같은 기준이 다소 정량적이지 않은 부분이 많아서 전세사기 피해자를 정하는 기준이 모호하다는 논란이 있는데요. 전세사기가 워낙 다양한 범위에 걸쳐 일어나고 있고 그 형태도 다양하여 유연성을 유지하기 위하여 위와 같이 모호한 기준을 적용할 수밖에 없었던 것으로 보입니다.

 

 또 한편으로는 전세사기 피해자가 너무 크게 확대되어 피해자의 범위가 너무 확대가 될 경우 국가예산적인 문제와 함께 이런 피해자의 지위가 남발될 수 있는 부분을 고려한 것으로도 보입니다. 위의 64가지 기준에 그 취지가 잘 드러나 있는데요. 말하자면  전세사기 피해자는 서민이어야 하고 보증금 회수를 위한 최소한의 조치를 하였으며 그 피해자가 다수 발생하여  경찰조사가 진행되었으며 보증금 상당액을 못받게 된 피해자들이 많은 상황만을 대상으로 한다고 볼 수 있겠습니다.

 

따라서 소규모나 단일 세대의 전세사기 피해자는 해당이 안될 가능성이 높은데요. 정부가 발표한 전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'에 따르면 전세사기를 당한 사람은 각 시도에 지원을 신청을 하면 시도가 기본 적인 조건을 최대 30일에 걸쳐서 조사를 합니다. 그리고 국토교통부에 내에 설치될 예정인 전세사기 피해지원위원회가 이를 최장 45일간 심의하여 결정하게 되는 시스템입니다. 따라서 피해자 지원 대상에 해당되는지의 여부는 최대 75일 이내에 확정이 될 것으로 보입니다.

 

전세사기 피해자 지원 특별법의 지원 내용

전세사기 피해자 지원 특별법의 지원 대상으로 심의를 통해 선정된 경우에는 어떤 혜택과 지원책이 있는지 알아보겠습니다.

전세사기 피해자 지원방안

 

1. 먼저 피해자로 인정되면 경매(공매 포함) 진행을 유예 또는 정지 요구를 할 수 있게 됩니다.

 

2. 피해자가 해당 임차주택을 매수하기를 희망할 경우 우선매수 신고서를 경매 개시 14일 전 매각기일 공고 시 제출하여 입찰 및 낙찰을 받을 수 있습니다.

• 이때 낙찰 금액은 피해자의 입찰금액으로 하지만 만약 그보다 높은 최고가 입찰 금액이 있는 경우 해당금액으로 우선 낙찰 또한 가능합니다.
• 만약 해당임차주택이 유찰될 경우에는 최저입찰가가 20~30% 할인되어 재진행되는 다음 경매에서 1회에 한하여 우선매수 권을 신청할 수 있으며  우선매수권을 신청한 경우 위와 같은 방식으로 낙찰을 받을 수 있습니다.

 

3. 피해자는 우선매수권을 공공에 위임할 수 있습니다.

• 위임을 하게 되면 공공이 주택을 매입(낙찰) 받아 임대주택으로 피해자에게 빌려줍니다.
• 이 주택에 피해자는 최대 20년간 시세의 30~50%에 거주를 할 수 있게 됩니다.

 

4. 피해자는 재난/재해 등 위기 상황에 지원하는 정부의 긴급복지 지원제도의 지원도 받을 수 있습니다.

• 1인 가구 기준으로 생계비(월 62만 원), 의료비(300만 원 이내), 주거비(월 40만 원) 등을 지원받을 수 있습니다.

 

5. 경매로 인하여 낙찰 받을 경우 경매자금 전액을 4억원 한도에서 저금리로 대출해 주며취득록세와 재산세가 감면됩니다.

• 취득세 200만 원 한도 내, 재산세 3년간 최대 50% 할인

 

위와 같이 사실상 파격적인 지원대책이라고 할 수 있을만한 수준인 것을 알 수 있는데요. 피해자들의 생활 및 주거지원책으로 충분히 역할을 할 수 있을 것으로 보입니다.

 

다만 궁금한 것은 공공이 우선매수권을 위임받아 낙찰을 받을 경우 다른 최고가 낙찰자가 있다면 어떻게 할지 궁금한데요. 우선매수권을 행사할 경우 그 낙찰가가 신뢰할만한 가격이 아닐 때는 어떻게 대응할지 방안이 필요하지 않을까 싶은데요. 극단적인 예로 최고 입찰가가 터무니없이 높은 가격이라면 공공에서는 우선매수권 행사를 하게 될까요? 위임을 받았으니 안 할 수는 없을 것이고 낙찰받게 된다면 세금이 낭비되는 결과가 될 텐데요. 어떤 합리적인 계획이 있을 텐데 지금 발표된 대책의 내용만으로는 의문이 생기는 부분이긴 하네요.

 

한편 이와는 별도로 금번 빌라왕 사태와 같이 세금체납액이 많아 경매가 힘든 경우를 막기 위해 '조세채권 안분'을 시행하는데요. 예를 들어 100채를 가진 집주인이 세금을 10억을 체납했을 경우 현행제도로는 100채 주택 모두에 각각 10억 원의 조세채권이 적용되었었습니다.

 

그래서 사실상 경매로 세금체납액 10억 원이 먼저 회수될 때까지 세입자가 사실상 경매신청을 할 수 없었는데 이번 대책으로 해당 집주인 소유의 주택 100채에 세금을 안분하여 10억이면 한 채다 1000만 원씩의 조세를 회수하게 되므로 경매 순서에 상관없이 세입자들은 경매를 통해 보증금을 전보다 공평하게 회수할 수 있게 됩니다.

 

최종적인 법안의 내용은 얼마든지 변동될 수 있을 것으로 보입니다. 현재도 여야가 의견일치를 보지 못하고 있기 때문입니다. 최종적인 특별법의 내용이 어떻게 조율이 될지 지켜봐야 할 것으로 보입니다.