임대차 3법(계약갱신청구권 전월세상한제 전월세 신고제)

계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제로 구성된 임대차 3 법에 대하여 알아보겠습니다. 최근 전세사기사건의 원인이 임대차 3 법이며 부작용이 시차를 두고 일어난 것이라고 보는 시각이 있는데요. 실제로 영향이 없었다고 볼 수 없는 게 임대차 3 법 시행으로 인하여 전셋값이 폭등했었기 때문입니다. 

임대차 3 법의 어떤 점이 전월세를 폭등시키고 종국에는 전세사기사건을 촉발시키게 된 것인지 한 것인지도 같이 한 번 알아보도록 할게요.

 

임대차 3법이란

먼저 임대차 3 법이란 계약갱신청구권제와 전월세 상한제, 전월세 신고제 이 3가지를 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래법 개정안입니다.

 

2020년 7월 30일 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 국회본회의에서 의결이 되며 익일 즉시 시행되었고요. 전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 시행이 되었습니다. 

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권은 이미 지난 포스팅에서 다룬 적이 있는데요.

ㄴ임차인의 계약갱신청구권 제대로 활용하는 방법

오늘은 주택임대차보호법의 조항을 위주로 알아보겠습니다. 임대차보호법의 제6조의 3(계약갱신의 요구 등)의 1항에 따르면 임대인은 임차인이 계약이 종료되기 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 내용이 핵심인데요. 이하의 9가지의 사유가 아니고서는 임차인이 계약을 연장할 수 있도록 한 법입니다. 계약갱신청구권은 임차인의 권리를 강화하기 위한 측면이 강하다는 이야기가 이래서 나오는 것이죠.

임대차3법 제6조의3

계약갱신청구권제가 없을 때에는 묵시적 갱신이라는 것이 있었는데요. 이는 암묵적인 상호 합의를 바탕으로 한 것이라면 계약갱신청구권은 임차인이 하겠다고 하면 특별한 9가지의 사유가 없는 한 받아들여야만 하는 것이라 임차인의 의사가 중요하게 작용을 하게 된다는 점에서 다릅니다. 임대인은 싫어도 해야 되는 것이죠.

 

9가지 특별한 사유도 사실상 예외적인 내용이라고 할만한 내용들로 살펴보면 거의 해당되기가 힘든 내용으로 해당사항이 없을 가능성이 높은데요. 그나마도 임대인을 포함한 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적주택에 실제 거주하려는 경우가 가장 거절사유로 활용하기가 수월한 조항이라고 볼 수 있습니다. 

 

전월세상한제

전세폭등을 촉발시킨 가장 직접적인 원인이 계약갱신청구권과 전월세상한제라고 볼 수 있는데요. 전월세 상한제는 계약갱신청구권으로 인하여 임대차계약을 갱신할 경우 임대료를 5%까지밖에 올리지 못하게 한 조항입니다. 이 임대료 증액의 비율을 5% 인내로 제한하는 것은 임대인이 바뀌어도(매매 등으로 소유권을 이전한 경우) 그대로 적용이 되는데 계약갱신청권을 사용하여 4년 임대기간이 종료한 경우 또는 새로운 임대차 신규계약의 경우에는 그 상한의 적용을 받지 않게 됩니다.

임대차3법 제6조의3

위와 같은 2가지 법이 이렇다 보니 임대인 입장에서는 2년의 계약기간이 지나면 임대료를 상황에 따라 올릴 수 있던 게 4년 동안 그나마 5%밖에 올리지 못하겠다는 생각에 아예 전세매물의 가격을 올려서 매물을 내놓기 시작하게 됩니다. 이때 무려 19.8% 전세가격이 상승한 것으로 나타났고 빌라는 이 기간 동안 약 13% 상승했다고 합니다.

 

 지금 정부의 입장은 위와 같은 2가지 주택임대차보호법이 당시에 전세가격을 끌어올리면서 갭투자를 가능하게 한 빌미를 제공한 것이고 이것이 부동산 경기 하락과 함께 지금 현재의 사태로 이어졌다고 보고 있습니다. 이는 국토교통부장관의 언급에서도 나타나는데요. 지난달 기자간담회에서 "2년여 전 전셋값이 급등하고 이를 고리로 무자본 갭투자가 이뤄진 후폭풍이 시차를 두고 터지고 있다"라고 한 바 있습니다.

 

전월세 신고제

전월세 신고제는 계도기간이 오는 2023년 5월 31일로 종료될 예정입니다. 수도권과 전국의 광역시. 세종특별자치시, 제주시와 제주도의 시 지역(군지역 제외)에서 월세 30만 원 초과하거나 보증금이 6천만 원 이상인 전월세 신규, 변경, 갱신, 해지 계약에 대하여 지차체에 신고하도록 한 법인데요. 계도기간이 종료되는 6월 1일 이후의 위반 시 100만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다.

 

임대차 3 법에 대한 정부의 시각

정부에서는 전월세 신고제를 제외한 나머지 2가지 법에 문제가 있다고 보고 곧 손을 볼 것으로 알려지고 있는데요. 계약갱신을 두고 임대인과 임차인의 분쟁과 갈등을 촉발하게 한다는 시각을 가지고 있습니다. 따라서 이 두 가지 법을 개선하는 법안이 향후 발의될 것으로 보입니다. 전월세신고를 통해 임대차 정보를 정부에서 관리하고 임대소득을 추적관리할 수 있는 만큼 전월세신고제의 경우는 끝까지 폐지되지 않는 방향으로 진행될 확률이 높아 보입니다.