최우선변제금(최우선변제권) 정확히 확인하는 방법

최우선변제권 또는 최우선변제금이란 우선변제권과 달리 선순위 담보물권이 있더라도 최우선적으로 보장해 주는 권리 또는 금액을 말하는데요.

 

특히, 전세나 반전세 등 전세사기나 경매의 가능성이 조금이라도 있을 경우 최악의 상황으로 경매가 진행된다고 하더라도 최우선적으로 받을 수 있는 금액이기에 미리 확인해 두어야 할 필요가 있습니다.

 

소액임차인에 해당되는 경우 경매가 진행되거나 전세사기를 당하더라도 이 최우선변제금액만큼의 최우선변제권을 가지게 되기 때문인데요. 전세사기 위험이나 경매가 진행될 수도 있는 소액임차인이라면 알아야 할 최우선변제권(최우선변제금)과 그 정확한 금액이 얼마인지 정확히 확인하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

 

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추가사항 : 2023년 2월 14일 부로 전세보증금의 소액임차인 기준금액과 최우선변제가 가능한 금액이 다음과 같이 상향되었습니다.

 

 

 

 

최우선변제권을 갖추기 위한 조건

최우선변제권을 갖추기 위해서는 다음의 2가지 조건을 만족해야 합니다.

• 주택을 인도 받고 전입신고를 마쳐야 함
• 임차주택의 보증금의 금액이 일정 금액 이하여야 함 (소액임차인에 해당되어야 함)

 

 

 

 주택을 인도받았다는 것을 해당 임차주택의 열쇠나 비밀번호를 받고 이사를 마쳤다는 의미이고요. 전입신고는 다들 아시다시피 온라인이나 직접 주민센터를 방문하여 신고하는 것을 말하죠. 일반적으로 전세나 월세계약을 하고 잔금을 하고 나서 전입신고를 안 하는 경우는 없기 때문에 첫 번째 조건은 대부분의 임차인들이 조건을 갖추었다고 볼 수 있습니다.

 

여기서 중요한 것은 두 번째 조건인데요. 바로 임대차계약의 보증금의 금액이 소액임차인에 해당하는 보증금 이하여야 한다는 것인데요. 이 금액이 얼마라고 딱 정해져 있긴 한데 몇 년을 간격으로 계속 바뀌어 왔기 때문에 시기에 따라 또 해당주택이 위치한 지역에 따라 다릅니다.

 

다음 표는  2021년 5월 11일 이후부터 2023년 2월 13일까지의 선순위 담보물건이 기입된 주택의 소액임차인에 해당될 수 있는 보증금의 기준금액입니다.

소액임차인의 범위

 

소액임차인에 해당하는 소액임차인 보증금액과 최우선변제금 한도를 결정하는 것은 '선순위 담보물건의 설정일자'인데요. 선순위 담보물건이란 등기부등본을 발급했을 때 가장 위에 기입되어 있는 담보물건을 이야기합니다.

 

예를 들어 집을 살 때 대출을 받아서 집을 사게 되면 등기를 하는 날 은행의 근저당권이 담보로 등기부등본에 기입이 되게 됩니다. 바로 이 대출을 실행하여 등기부등본에 근저당권을 설정한 날이 바로 기준이 되는 것입니다. 내가 임대차계약을 한 날이 아니고요. 

 

만약 현재 내가 1억 5천만 원의 전세로 살고 있는 집이 있고 이 집의 등기부등본을 발급받아보니 지금 임대인 (집의 소유자)가 집을 매수하여 소유권이 이전된 날이 2021년 5월 11일이었다고 해볼게요. 그리고 대출을 같은 날 실행했다고 한다면 1억 5천만 원에 전세로 살고 있는 나는 소액임차인에 해당이 되는 것입니다.

 

그러나 만약 집주인이 대출을 실행한 날짜가 2021년 5월 10일 이전인 2020년 5월 10일이라면 어떻게 될까요? 

네 이런 경우에는 소액임차인에 해당이 되지 않습니다. 다음 표를 보시면 가장 왼쪽에 담보물건 설정일자라고 되어 있는 부분이 보이실 텐데요. 임대주택의 담보물건 설정일 즉, 대출실행일이 언제냐에 따라 소액임차인에 해당하는 금액이 다른 것을 볼 수 있습니다.

소액임차인 최우선변제금 범위

서울특별시의 경우 2018년 9월 18일부터 2021년 5월 10일까지는 1억 1000만 원 이하인 경우 소액임차인에 해당되는 것을 볼 수 있습니다. 이런 경우에는 소액임차인에 해당되지 않으므로 경매가 진행될 경우 나보다 우선하는 선순위 채권금액을 먼저 가져가게 되므로 대출금액이 많다면 임차인인 나는 배당에서 한 푼도 못 받을 수 있는 것입니다.

 

소액임차인 해당 여부와 최우선변제금 확인하는 방법

 

만약 나의 전세 보증금이 소액임차인에 해당되는지를 알고 싶다면 등기부등본상에 1번으로 기입되어 있는 근저당권(대출실행으로 인한 설정일)의 설정일자를 보시고 이 날짜가 위의 표의 어느 구간에 해당되는지를 확인하셔야 합니다.

 

 

 

그리고 그 해당구간에서 내가 전세로 살고 있는 지역이 서울특별시냐, 수도권 과밀억제권역인지, 광역시인지, 기타 지역인지에 따라 소액임차인에 해당되는 전세 임차보증금의 한도를 확인하셨을 때 나의 전세 보증금이 기준금액보다 낮은 금액이라면 소액임차인에 해당이 되는 것입니다.

 

그리고 나의 전세 보증금이 소액임차인에 해당될 경우 그 오른쪽에 있는 금액 즉 최우선변제금의 한도로 나중에 전세사기 등으로 경매가 진행된다고 하더라도 최소한으로 보장을 받을 수가 있는 금액이 되는 것이죠.

 

최우선변제금은 경매 낙찰가액의 1/2을 넘을 수 없어

 

다만, 여기서도 조건이 있는데요. 만약 내가 살고 있는 전세집이 경매가 진행되어 낙찰된 가격의 1/2 이내의 한도에서 최우선변제금을 보장받을 수 있습니다. 

 

예를 들어서 제가 서울특별시에서 1억5천만원에 전세를 살고 있다고 가정해 볼게요. 그리고 해당 임대주택의 근저당권 기입일이 2021년 5월 11일 ~ 2023년 2월 13일 안에 속하여 저의 전세보증금은 소액임차인에 해당됩니다. 그렇다면 아래와 같이 저는 최대 5천만 원의 최우선변제금을 나의 전세보증금 중에서 최우선순위로 보장받을 수가 있습니다.

 

그런데 경매가 진행되어 낙찰가가 8천만 원이 되었다고 해볼게요. 그럼 제가 받을 수 있는 최우선변제금의 최대금액은 나의 전세보증금 중 5천만 원이 아닌 8천만 원의 1/2인 4000만 원으로 줄어들게 되는 것입니다. 

소액임차인 최우선변제금 범위 조건

 

따라서 내가 전세나 월세를 살려고 하는 집이 만약 대출이 있다면 그 대출의 설정일자가 오래되었을수록 소액임차인 보증금액과 최우선변제금액이 지금의 기준보다 낮을 가능성이 일단 높다고 볼 수 있는데요. 물론 중간에 대출을 집주인이 갚거나 중간에 매매가 되어 소유자가 바뀌게 되면 또 그날을 기준으로 근저당권이 설정일이 바뀌게 되므로 전세보증금이 소액임차인에 해당할 수 있는 기준금액과 최우선변제금액이 달라질 수 있습니다. 

 

 그리고 내가 전세로 살고 있는 집이 경매가 진행되어 최종 배당까지 하는 데는 까지는 꽤 오랜 시간이 걸리게 되는데요. 경매개시 이후에 최우선변제금을 받기 위해서는 위와 같은 조건에 해당되었다고 하더라도 가만히 있으면 안 되고요. 배당신청을 꼭 해야 합니다.

 

전세집의 경매 개시가 되면 등기우편이 법원으로부터 날아오게 되는데 배당요구 종기일까지 신청을 하라는 내용이 안내가 되어 있습니다. 이 기한 내에 적법한 서류와 함께 배당신청을 해야 추후 배당을 받을 수 있는 권리가 유지되는 것이므로 이 점은 유의해야 합니다.

 

 전세보증금의 크기나 최우선변제금의 금액이 적지 않으므로 추후 경매가 진행되는 상황에서 배당신청을 가볍게 보고 신청을 안 하는 등의 절차상의 실수로 인해 전세보증금이나 최우선변제금을 날리게 된다면 정말 큰일입니다.

 

 전세사기 등으로 인한 피해를 입을 가능성이 있거나 이미 입은 경우에는 상황을 객관적으로 분석할 수 있는 적절한 전문가의 법률 지원을 고려해 보시는 것이 좋습니다. 상담은 무료로 접수하거나 진행하는 경우가 많으므로 여러 군데 상담을 받으면 어느 정도 결과를 예상할 수 있고 안심할 수 있을 것입니다.

 

전세사기를 예방하고 피해를 최소화하는데 조금이라도 도움이 되었기를 바랍니다.