1주택자의 양도세 비과세를 위한 거주 요건

양도일 현재 1 주택자의 양도세 비과세를 받기 위한 조건 중 거주요건에 대하여 알아보려고 하는데요. 가장 많이 혼란스러워하시는 부분이 2년 보유만 하면 되는지 아니면 2년 보유와 거주도 해야 하는지의 여부입니다. 오늘은 2023년 기준으로 1주택자의 보유 및 거주요건의 세부적인 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

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1세대 1 주택자의 양도세 비과세 조건

본래 1가구 1 주택자의 비과세 조건은 간단했었는데요. 지난 몇 년간 규제지역의 지정 및 해제와 함께 부동산 정책이 여러 번 바뀜에 따라 이제 1 주택자라 하더라도 양도세를 비과세 받기 위한 조건이 취득시기와 지역에 따라 복잡해진 부분이 있습니다. 

 

먼저 1주택자의 양도세 비과세를 위해서는 지역과 취득시기에 상관없이 2년 동안 보유를 해야 합니다. 다만, 이 보유와 함께 거주를 해야 하느냐가 쟁점이 되는 문제인데요. 핵심은 비조정지역에서 취득을 했느냐 또는 조정대상지역에서 취득을 했느냐 하는 부분을 따져보면 되는데요. 다음과 같이 구분이 됩니다.

• 만약 취득일 현재(등기를 친 날) 비조정지역이었다면 거주를 할 필요 없이 2년 보유조건만 만족하면 1 주택인 현재 주택 매도 시 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
• 세대전원이 무주택인 상태에서 조정지역 전 주택 매수계약(정식매수계약이어야 하며 가계약은 안됨)을 체결하였는데 취득일에 조정지역으로 지정되며 1 주택이 된 경우 거주요건은 없으며 2년 보유만 하면 됩니다.
• 조정지역으로 지정이 된 상태에서 계약 및 취득을 하여 1주택이 된 경우에는 2년 보유와 함께 2년을 거주해야만 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

그렇다면 최근 조정지역이 모두 해제가 되면서 취득시에 조정지역이었지만 현재는 조정지역이 아닌 비조정지역인 지역들이 많은데요. 이 지역의 1 주택자들은 보유만 하면 되는 걸까요? 아니면 2년 거주를 해야 할까요?

1 주택 양도세 비과세 거주요건은 해당 주택의 취득시기를 기준으로 하기에 취득당시 조정지역이었다면 현재 비조정지역이라고 하더라도 2년 거주를 해야만 비과세를 받을 수 있습니다.

또, 실거주기간을 계산할 때 그 기산일은 언제부터 계산을 하는지 전출을 했다가 다시 전입을 한 경우 그 기간은 합산인지 다시 시작되는지에 대해서 의문이 있을 수 있는데요. 

 

실거주 기간은 합산

거주기간 2년을 채워야 하는데요. 만약 중간에 전출을 했다가 다시 전입을 하게 되었다면 전출 전 거주기간과 재전입을 한 이후의 기간을 합산하여 이 합산된 기간이 2년이 넘으면 비과세 요건을 충족한 것으로 봅니다.

 

보유 거주기간의 취득시기는 언제부터 계산하나

일반적으로 신축아파트의 취득시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이 되므로 이날부터 2년의 보유 및 거주기간을 계산하면 되는데요.

만약 분양받은 아파트가 잔금을 납부했는데 이 날까지 완성이 되지 않은 경우에는 해당아파트의 완성일 즉 사용승인서 교부일이 취득일이 됩니다. 그리고 사용승인서 교부일 전에 사실상 해당 아파트를 사용하거나 임시사용승인을 받을 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날이 취득시기가 됩니다.  

 

2년의 거주는 세대원 전원이 해야 되나

한 가지 더 의문스러운 부분은 2년의 거주를 세대원 전원이 해야 하는가 하는 부분입니다. 만약 세대원 중 일부만 거주했다면 이는 거주기간으로 인정을 받을 수 있을까요? 

다음과 같은 유권해석에 따르면 1세대가 조정대상지역에 있는 1 주택을 양도하는 경우 거주요건 적용 시 배우자 등이 부득이한 사유로 처음부터 해당주택에 거주하지 않고 나머지 세대원이 거주요건을 충족한 경우에는 1세대가 거주한 것으로 본다고 회신하고 있습니다. 

 

 

 

 

그러나 부득이한 사유가 어디까지 인정되는지에 대해서는 사실판단할 사항으로 단서를 달고 있는 만큼 같이 거주를 어쩔 수 없이 할 수 없었음을 소명하는 것은 필요하다고 할 수 있습니다.

 

 

보유 및 거주기간 2년을 안채워도 양도세 비과세가 가능한 경우

또한 1세대가 양도일 현재 1주택이고 거주기간을 채워야 비과세를 받을 수 있는 조건에도 불구하고 일정조건을 만족할 경우에는 예외적으로 2년의 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도세를 비과세 받을 수 있는데요. 다음의 소득세법 시행령 154조를 참고해보면

1세대 1주택의 범위

그 세부적인 일정조건이란 다음과 같은 4가지의 경우를 말합니다.

1세대 1주택 거주기간 예외 사유

먼저 민간임대주택에 관한 특별벙에 따른 민간건설임대주택이나 공공주택 특별법에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 취득하고 양도하는 경우로 해당 임대주택에서 세대전원(부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함)이 거주한 기간이 5년 이상인 경우입니다.

 

1주택 비과세 예외 사유

사업인정 고시일 이전에 취득한 주택 및 그 부수토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 협의매수, 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 그리고 그 잔존주택 및 그 부수토지를 5년 이내 양도하는 경우에 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다.

 

또한 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 출국일 현재 1 주택인 자가 2년 이내 해당주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

 

출국일 현재 1주택인 자가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우로 2년 이내에 해당 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우 보유기간과 거주기간 2년을 채우지 않아도 양도세가 비과세 됩니다. 다만 취학의 경우에는 초등학교는 제외 근무상의 형편 또한 사업상의 이유는 불가능하며 일정 거리 등을 만족해야 하는데요. 자세한 사항은 다음의 링크를 참고하시기 바랍니다.

 

마지막으로 5항은 이미 위에서 언급한 내용인데요. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명되는 경우로 계약일 현재 해당 세대가 무주택인 경우에 거주기간의 제한 없이 2년만 보유하면 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

 

지금까지 1주택자의 비과세 요건 중 거주요건에 대하여 집중적으로 알아보았습니다. 1 주택자라고 하더라도 처한 상황과 취득시기에 따라 다양한 변수가 있는 만큼 위의 내용을 바탕으로 잘 검토를 해보시고 비과세 해당여부가 불분명한 경우에는 양도세가 한 두 푼 차이가 나는 것이 아니므로 30분 유선상담 등 저렴한 세무전문 상담전문서비스가 있으므로 꼭 전문가의 도움을 통해 검토 후 진행하시기를 추천드립니다.