전월세 내용증명의 중요성과 셀프 작성 방법

오늘은 임대차에 있어 전월세계약을 하고 있는 임대인 임차인으로서 내용증명의 중요성과 이를 셀프로 작성하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.

전월세 임대차에 있어 내용증명의 중요성

 복잡한 상황이 아닌 단순한 임대차관계에 있어 어떤 증거를 남겨야 하는 상황이라면 내용증명을 작성하는 것이 그 증거를 남김에 있어 훨씬 유리하게 됩니다.

예를 들어 최근에 발생한 전세사기사건만 하더라도 내용증명이 아닌 휴대폰 문자 또는 통화내역만 믿었다가 보증금을 반환받지 못한 사례들이 있는데요. 이 사례들을 소개드려보겠습니다.

 

사례 1

박 모 씨는 2020년 5월 최근 전세사기사건으로 유명해진 빌라왕 김 씨와 서울 강북구의 한 빌라를 전세 2억 5천만 원에 계약하였습니다. 전세대출을 2억 원을 받았으며 주택도시공사로부터 전세보증금 반환보증보험도 가입을 하였습니다. 박 씨는 2022년 5월 계약만료를 앞두고 있었는데 빌라왕 김씨는 보증금을 5% 올려달라고 했습니다. 그런데 박씨는 이를 거절했고 김씨는 그렇다면 계약을 해지하겠다고 통보를 했다고 합니다. 

 

그래서 박 씨는 당연히 계약만료일에 맞추어 집을 비우려고 하고 있었는데 계약기간이 끝나는 날이 다되도록 빌라왕 김씨로부터 아무런 연락이 없자 박씨는 김 씨에게 전화를 했습니다. 그랬더니 김 씨는 돌려줄 돈이 없다며 오히려 집을 사라고 하는 것이었습니다. 박 씨는 당연히 집을 구매할 의사가 없었기 때문에 이를 거절하였으며 주택도시공사에 보증금 반환을 요구했습니다. 

 

그런데 공사 측에서는 이미 계약기간이 지나버려 묵시적 계약 연장이 된 경우로 보증금 반환이 불가하다는 통보를 받았습니다. 박 모 씨는 계약해지의사 통보를 한 통화내역을 저장하지 않아 이를 증명할 수가 없었습니다.

 

사례 2

2021년 1월 명모 씨는 전세계약을 체결한 뒤 주인이 바뀌게 되었습니다.  이 사실을 뒤늦게 알게 된 명 씨는 부동산 중개사에 문의를 했는데 부동산에서는 매수인이 임대차계약을 포괄적으로 승계하기로 하였으므로 계약서를 다시 쓰지 않아도 된다는 말에 알겠다고 하고 계약기간이 끝나면 이사를 갈 예정이었습니다. 그리고 계약 종료 전 여러번 계약갱신 거절의사를 밝혔습니다. 그런데 어느발부터인가 집주인은 연락이 되지 않았고 결국 집주인의 극단적인 선택으로 사망했다는 사실을 알게 되었습니다.

 

그러나 명씨는 계약종료 전부터 문자와 통화를 통해 갱신거절의사를 지속적으로 밝혀왔었고 전세보증금 반환보증보험도 들어두었기에 통화기록 등을 바탕으로 주택도시공사에 보증금반환 이행을 요청하였습니다. 그런데 공사 측에서는 집주인의 전화번호가 계약서에 있는 전화번호와 다르다는 이유로 갱신거절의사의 통보가 인정되지 않아 보증금 반환을 받지 못하게 되었습니다.

위와 같은 사례가 대표적으로 내용증명의 필요성이 정말 높은 사례라고 할 수 있는데요. 만약 위의 두 임차인이 다소 번거롭더라도 내용증명을 통해 갱신거절의사를 통보했다면 어땠을까요? 네 맞습니다. 내용증명을 통한 통보를 했다면 위의  두 경우 모두 보증금 반환을 이상 없이 주택도시공사 측으로부터 받을 수 있었을 것입니다. 

 

보통의 임대차 관계에 있는 많은 임차인 분들이 통화녹음기록 또는 문자를 통해 갱신계약 거절의 의사표시 등을 해도 된다고 알고 있고 실제로 그런 경우가 많습니다. 그러나 위에서 보는 바와 같이 이는 불완전한 것으로 때에 따라 통보를 한 사실이 인정되지 않기도 합니다. 

 

이에 반하여 내용증명의 경우에는 수신인의 이름과 주소가 계약서 상의 그것과 일치한다면 실제로 상대의 휴대폰번호가 바뀌었는지, 주소가 바뀌었는지에 상관없이 그 시점에 통보를 한 사실은 법적으로 인정받을 수 있습니다. 다만 도달했는지의 여부를 구체적인 상황에 따라 따져볼 수가 있는데 만약 폐문부재 등으로 내용증명이 도달하지 못했을 경우에는 공시송달 등의 조치를 해야 하지만 통보한 사실의 시점은 내용증명으로 이미 기록과 증명이 된 것이기에 추후 법적 다툼의 상황이 오더라도 내용증명을 보낸 측이 보다 법적으로 유리하게 됩니다.

내용증명 셀프로 작성 및 발송하는 방법

내용증명을 법무사를 통해서 작성하게 되면 대행료만 10만 원 정도 소요되는 것으로 알려져 있습니다. 여기에 각종 상담이나 사안의 중차대한 정도에 따라 비용을 추가로 발생할 수 있다고 하는데요. 일반적인 전월세 계약을 맺고 있는 임대인이나 임차인 사이에 발생하는 사안이 크게 복잡하지 않고 내용증명을 통해 남기고자 하는 증거의 내용이 단순한 경우에는 누구나 간단하게 작성하여 발송할 수 있습니다.

 

내용증명은 다음의 내용을 꼭 포함하여 작성해야 하는데요.

• 발신인과 수신인의 정확한 이름과 주소를 봉투 겉면과 내용증명 종이에 기록해야 합니다.
• 상대에게 알리려고 하는 내용을 되도록 개조식으로 간단명료하게 작성합니다.
• 임대차 관계에 있어서는 해당 임대차 부동산에 대한 표시를 추가합니다.
• 작성된 내용증명의 하단에 발신날짜와 발신인의 이름과 기명날인을 합니다.(필수는 아님)

임대차계약 해지를 통보하는 내용증명의 예시는 다음과 같습니다.

내용증명 서식 예시

내용증명 작성법을 보다 구체적인 상황에 따라 정리한 전문도서를 참고하여 작성을 해볼 수도 있습니다.

ㄴ고소장 내용증명 작성법 전문도서 살펴보기

 

위의 내용을 모두 기입하였다면 이 문서를 2부 추가로 복사하여 3부를 2개의 봉투와 함께 우체국에 제출하면서 내용증을 보내려고 한다고 말씀하시면 3장의 문서를 비교하고 간인과 날인을 하여 1부는 수신인에게 등기로 발송을 하고 1부는 우체국에서 보관하며 나머지 1부를 발신인에게 내어주게 됩니다.  비용은 거리에 따라 다르지만 일반적으로 4000원 내외의 금액이 필요합니다. 우체국에서 보관하는 내용증명은 발신일로부터 3년간 보관을 하게 됩니다.

 

내용증명이 전달되지 않은 경우

만약 내용증명을 보냈는데 상대가 의도적으로 받지 않고 일부러 우편물을 반송을 시키게 되는 경우가 있을 수 있는데요. 이런 경우에는 적극적으로 연락을 취하여 다른 주소지를 알아보고 내용증명을 다시 보내야 합니다. 그리고 등기우편이 반송이 되기 때문에 반송비용 또한 추가로 발신인이 부담하게 됩니다.

 

이렇게 내용증명을 새 주소지로 다시 보냈는데도 수신을 하지 않은 경우에는 주소지를 알아보려는 노력을 했음에도 수신을 받지 않는다는 내용을 첨부하여 민법 113조에 따라 상대방의 소재를 알지 못하는 경우로 공시송달을 신청하여 그 효력을 인정받도록 조치를 취할 수 있습니다.

 

 

 

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