5월 임대소득세 고지서와 소득세 계산 방법

5월 종합소득세 신고 기간이 돌아왔습니다. 과세대상 임대소득이 있는 사람의 경우 5월 종합소득세 신고기간 동안 근로소득 및 기타 소득과 합산한 합산신고를 하거나 별도로 분리과세로 임대소득세를 신고하면 되는데요. 오늘은 임대소득세를 계산하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

임대소득세 고지 대상과 금액

고지서를 받았다는 분들 이야기들을 종합해 보면 임대소득이 있었던 분들에게는 과세대상이든 아니든 국세청에서는 고지서를 보내는 것 같습니다. 과거에 신고를 했던 기록이 있었거나 과거에 과세대상이었거나 해서 고지서를 보내는 것 같은데요. 해당 과세 귀속 연도에 과세대상이 아닌 분들에게도 고지서가 갈 수 있기에 과세대상인지의 여부를 먼저 잘 따져보셔야 합니다. 저의 지난 포스팅에 과세대상 여부를 확인하는 방법도 한 번 다뤘으니까요. 

ㄴ전월세 주면 임대소득세 신고해야 할까?

궁금하신 분들은 해당 포스팅을 먼저 참고를 하셔서 과세대상인지의 여부를 확인해 보시기 바랍니다.

일반적으로 고지서에도 다음과 같이 임대소득세 과세대상에 대한 안내가 늘 첨부되어 있으므로 참고해 보시고요.

주택임대소득세 과세대상 여부 확인 방법

 

연초에 임대소득에 대한 사업장현황신고를 한 경우에는 사업장현황신고 내용을 바탕으로 세액이 산출되어 안내가 되는데요. 저도 사업장현황신고를 올해 초에 했기 때문에 소득세 금액이 계산이 되어 왔습니다. 우편물을 꺼내서 소득세 금액을 확인하는 순간 '헉' 했던 게 제가 신고하는 금액보다 더 많은 소득세가 청구된 거예요. 세금이 예상보다 더 나와 있으니까 기분이 좋진 않더군요. 이럴 리가 없어! 이건 분명 뭔가 잘못된 것 같은데... 혹시 내가 계산을 잘못했는지 다시 계산을 해보기로 합니다.

 

저는 주택임대사업자로 소형주택 2채를 월세를 주고 있고 미등록비소형 주택 전세를 2건 주고 있기에 월세과 전세보증금의 일부가 과세대상인데요. 그 내역은 다음과 같습니다.

세액은 분리과세로 임대소득세가 무려 763871원이 나왔어요. 지방소득세는 종합소득세의 10%인 76380원이네요.

 

주택임대소득세 계산방법

먼저 주택임대사업자로 등록되지 않은 일반 임대소득의 경우 다음의 계산식을 통하여 계산을 하면 구할 수 있습니다. 

임대소득세 계산 방법과 절차

 

(임대소득세)={(연간 월세액 합계)+(간주임대료 합계)-(필요경비)-(기본공제금액)}*14%(분리과세 세율)

 

그러나 저는 주택임대사업자로 월세를 받고 있는 2개의 주택은 필요경비율이 50%가 아닌 60%가 적용됩니다. 따라서 저는 등록임대주택의 경우에는 다음과 같이 등록된 임대주택과 등록되지 않은 주택으로 나누어서 다른 경비율을 적용해야 합니다.

 

1. 등록임대주택(월세)

(임대소득세)={(연간 월세액 합계)*40%(필요경비율 60%)-(기본공제금액)}*14%(분리과세 세율)

 

2. 미등록임대주택(전세)

(임대소득세)={(간주임대료 합계)*40%(필요경비율 60%)-(기본공제금액)}*14%(분리과세 세율)

 

그리고 등록임대주택과 미등록임대주택은 기본공제금액을 서로 다르게 적용하는데요. 임대소득을 제외한 다른 소득의 합계가 연간 2000만 원을 초과하지 않는 경우에만 기본공제금액을 공제합니다. 등록임대주택의 경우에는 400만 원, 미등록임대주택의 경우에는 200만 원을 공제합니다.

 

저는 근로소득이 2000만 원을 초과하기에 공제금액을 적용하지 않는데요. 기본공제금액을 적용하지 않는 저의 경우로 계산을 한 번 해보겠습니다.

 

1. 등록임대주택(월세)

62만 4960원(임대소득세)={1116만 원(연간 월세액 합계)}*40%(필요경비율 60%)-0원(기본공제금액)*14%(분리과세 세율)

 

2. 미등록임대주택(전세)

138910원(임대소득세)={1984437원(간주임대료 합계)*50%(필요경비율 50%)-0원(기본공제금액)}*14%(분리과세 세율)

 

위와 같이 나왔네요. 그래서 둘을 더해보니 763870원이 나왔어요. 아니! 고지서 금액과 같잖아요 이건!?

하지만 그게 다가 아니에요. 등록임대주택의 경우에는 8년 장기임대주택의 경우 일정 소득세를(1호 임대하면 75%, 2호 이상 임대는 50%의 임대소득세) 감면해 주게 됩니다. 

 

따라서 위에서 나온 등록임대주택의 소득세 62만 4960원의 50%를 감면하게 되면  312480원이네요. 

 

그리고 농어촌특별세는 감면받은 임대소득세의 20%가 발생하게 돼요. 따라서 31만 4960원*20%=62992원이 추가로 발생합니다.

 

그럼 최종적으로 제가 신고해야 할 금액 총액은

 

• 종합소득세 312480원+138910원=451390원
• 지방소득세 45130원
• 농어촌특별세 62992원
• 총합계 : 559512원

 

이렇게 산출이 되었습니다. 대략 고지서 금액보다 20여만원이 적게 나온 것 같습니다. 계산을 다 해놓고 고지서금액과 비교해 보니 국세청에서 보낸 고지서의 종합소득세 금액은 등록임대주택으로 인한 세금감면내역이 자동으로 계산되어 있지 않은 것 같습니다. 세금감면내역을 적용하기 전의 금액과 정확히 일치하는 것을 보면요.

 

지금까지 제 경우의 임대소득세 고지서 금액 계산을 해보았습니다. 상화에 따라 임대소득세 계산에서 적용해야 하는 내용들이 달라지기 때문에 납부하셔야 하는 경우 이 점을 잘 참고 하셔서 계산을 잘해보셔서 내야 할 세금보다 더 내는 일이 없었으면 좋겠습니다.