1주택 1분양권 양도세 비과세 조건

 

1 주택 1 분양권의 양도세 비과세 특례 조건에 대하여 알아보겠습니다.지난 포스팅에서는1 주택자의 양도세 비과세 요건과 일시적 2 주택의 양도세 비과세 요건에 대하여 알아보았는데요.

 

ㄴ일시적 2 주택의 양도세 비과세 조건

ㄴ1 주택자의 양도세 비과세를 위한 거주 요건

 

1 주택 1 분양권의 경우는 일시적 2 주택 비과세와는 조금 다른 부분이 있습니다. 이 부분을 정리해 보도록 할게요.

 

1주택 1 분양권의 양도세 비과세 조건

1 주택과 1 분양권을 소유한 자의 양도세 비과세 법령인 소득세법 시행령 156의 3에 따르면 다음과 같은 2가지의 경우에 1 주택을 양도할 경우 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

분양권 취득일로부터 3년 이내 주택 처분 시 비과세

국내에 1 주택을 소유하고 있는 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1 주택과 1 분양권을 소유하게 된 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1 주택으로 보아 양도세가 비과세가 됩니다.  

 

분양권이 주택으로 완공된 시점으로부터 3년 이내 종전주택 처분 시 비과세(실거주 1년)

또한 위와 같은 1세대 1 분양권을 소유한 자가 소유한 분양권이 주택으로 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주한 경우에는 분양권이 주택으로 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 이를 1세대 1 주택으로 보아 양도세 비과세가 적용됩니다.

 

1주택 1분양권 비과세 특례

 

위와 같은 1주택 1 분양권의 양도세 비과세 특례는 2021년 1월 1일 이후 분양권이 주택 수에 포함이 됨에 따라 개정된 내용입니다. 분양권이 주택으로 인정됨에 따라 일시적 2 주택을 그대로 적용하기에는 분양권이 주택으로 완공되는데 시간이 너무 오래 걸리잖아요? 그래서 현실적으로 3년 안에 종전주택을 처분하고 이사를 갈 수가 없는 상황이 되는 것이죠. 그래서 분양권 취득일로부터 3년 이내에 처분하거나 또는 완공이 된 경우에는 세대원이 전원 이사를 하여 실거주 1년을 하게 되면 완공 후 3년 이내 처분을 하는 경우도 1세대 1 주택으로 인정해 주기로 한 것입니다.

 

 

1주택 1 분양권의 다양한 사례

2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권만 2개인 경우

그렇다면 위와 같은 소득세법 시행령이 생기기 전에 취득한 분양권이라면 어떨까요? 2020년 12월 31일 이전에 분양권만 2개를 가지고 있는 경우를 예를 들어보겠습니다. 이때 취득한 분양권은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 먼저 주택으로 완공되어 취득하는 주택이  종전주택이 되고 나중에 완공되어 취득하게 되는 분양권이 신규주택이 되는 것이죠. 그래서 이 경우에는 1 주택 1 분양권의 특례가 아닌 일시적 2 주택의 특례를 적용할 수 있는 것입니다.

 

일시적 2 주택의 종전주택 양도세 비과세 조건을 간단히 상기시켜 보자면 1 주택을 취득하고 1년이 경과한 뒤에 신규주택을 취득하고 1 주택을 2년 보유 또는 거주하게 되면 종전주택을 양도할 때에 양도세가 비과세가 됩니다.  

즉, 분양권이 주택으로 완공되어 취득하는 시기가 1년의 간격을 맞출 수 있다면 일시적 2 주택의 특례를 적용받을 수 있는 것이죠.

 

2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권과 2021년 1월 1일 이후의 분양권의 경우

그렇다면 주택으로 인정받기 전에 취득한 분양권을 소유한 상태에서 2021년 1월 1일 이후로 취득한 분양권을 가지고 있는 상황이라면 1 주택 1 분양권 또는 일시적 2 주택 양도세 비과세 특례를 적용할 수 있을까요?

 

이 경우는 현실적으로 양도세 비과세 적용이 어려운데요. 이유는 2021년 1월 1일 이후 매수한 분양권은 이미 주택이므로 두 개의 분양권을 소유하고 있는 현재 이미 1 주택자인 겁니다. 그러므로 2021년 1월 1일 이후 매수한 분양권이 종전주택이 되는 상황입니다.

만약 나중에 매수한 분양권B가 먼저 주택으로 완공이 되어 취득을 하고 나서  1년 뒤 분양권 A가 완공이 되어 순서대로 취득을 하게 된다면 일시적 2 주택을 적용받을 수 있습니다. 전매를 한 분양권인 경우에는 이렇게 분양권을 매수한 순서와 취득순서가 거꾸로 되어 일시적 2 주택의 요건을 맞출 수도 있을 것입니다.

 

하지만 전매가 아닌 일반적인 분양의 경우라면 보통 먼저 취득한 분양권 A가 완공이 먼저 되어버릴 것입니다. 그러면 종전주택은 분양권인 상태인데 신규주택을 취득한 상황이 돼버리죠. 이렇게 되면 뒤죽박죽... 일시적 2 주택이라는 것 자체가 성립이 안 되는 것이죠. 

 

말 그대로 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 주는 기본 취지는 1 주택자가 이사를 위해 신규주택을 취득하여 일시적으로 2 주택이 된 상황에 있는 실거주자를 위한 것인데요. 지금과 같은 상황은 아무리 일시적 2 주택으로 인정하려고 해도 그렇게 보기 힘든 상황이 되는 것입니다.

 

그렇다면 1주택 1 분양권의 양도세 비과세 특례는 적용이 될 수 있냐 하면 이것도 애초에 불가능합니다. 소득세법 시행령에는 1 주택 1 분양권을 소유한 경우의 1세대 1 주택의 특례를 적용할 때 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 취득한 이후 1년이 지나 분양권을 취득해야 한다라고 한정하고 있기 때문입니다.

 

따라서 2020년 12월 31일 이전의 분양권과 2021년 1월 1일 이후의 분양권을 소유한 1세대가 순차적으로 해당 분양권이 주택으로 완공되어 취득을 했을 경우에는 양도세 비과세 특례가 적용될 수 없는 것입니다. 

 

 

2021년 1월 1일 이후의 분양권을 가지고 있는 상태에서 신규주택을 취득한 경우

마찬가지의 이유로 인하여 거꾸로 분양권을 소유한 1세대가 1 주택을 추가로 매수한 경우 1 주택 1 분양권 비과세 특례는 적용될 수 없습니다.

"국내에 1 주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득하여 일시적으로 1 주택과 1 분양권을 소유하게 된 경우로써..."

시행령에도 위와 같이 1주택을 먼저 소유한 1세대의 경우로 한정하여 언급하고 있어 주택과 분양권의 취득순서를 명확하게 정하고 있기 때문입니다.

 

따라서 현재 1분양권 상태에서 추가적인 분양권이나 주택의 매수를 고려하고 있다면 추후 양도세 비과세를 받기 위하여 해당 분양권이 완공되어 취득을 하고 1년이 경과한 이후에 추가 취득을 고려하는 것이 현명한 절세 전략이 될 수 있을 것입니다.