일시적 2주택의 양도세 비과세 조건

2 주택의 경우 일반적으로 양도세 비과세를 받을 수 없으나 일시적 2 주택에 해당하는 몇 가지 조건을 갖춘 경우에는 먼저 취득한 주택(이를 종전주택이라고 합니다.)을 양도할 시 이를 1 주택으로 보아 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

양도일 현재 1주택자 현재 소유한 주택을 2년 이상 보유 또는 거주하여 해당 주택을 양도할 경우 양도세 비과세 혜택을 받는 경우와 동일하게 보는 개념인 것인데요.

이번 포스팅에서는 일시적 2 주택의 양도세 비과세 요건이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

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양도세 비과세를 위한 일시적 2주택의 조건

먼저 2주택이지만 1 주택과 같이 양도세 비과세를 받을 수 있는 조건에 대하여 알아보겠습니다.  2 주택자가 다음과 같은 조건을 갖추어 2 주택이 된 경우에는 앞서 취득한 주택의 양도세가 비과세 됩니다.

• 종전주택을 취득한 *1년 이후 신규주택(2주택 중 나중에 취득한 주택)을 취득해야 함.
• 종전주택을 2년 이상 보유해야 함.
• 양도의 순서는 반드시 종전주택을 먼저 매도해야 함. 신규주택을 매도하는 경우 비과세 되지 않음.
• 종전주택을 신규주택의 취득시기로부터 3년 이내에 처분해야 함.

*종전주택 취득 후 1년이 지난 후 신규주택을 취득해야 요건을 적용하지 않는 예외의 경우도 있습니다. 소득세법 시행령 154조 제1항 제1호, 제2호의 가목, 3항 이렇게 3가지 경우는 1년 이후에 취득을 하지 않더라도 비과세를 받을 수 있습니다.

종전주택 취득 1년 이후 신규주택 취득 예외사례

위와 같은 조건은 가장 기본적으로 양도세를 비과세 받기 위한 조건이고요. 조정대상지역 지정여부에 따라 거주를 해야 하는지의 여부가 달라질 수 있는데요. 이는 지난 포스팅에서 알아본 1 주택자의 비과세 거주요건과 같은 기준을 적용합니다. 

즉, 종전주택의 계약과 취득시기에 해당 지역이 조정지역이었는지 또는 비조정지역이었는지에 따라 2년을 보유와 동시에 거주해야 할 수 있습니다.

 

종전주택을 신규주택을 취득한 시기로부터 3년 이내에 처분해야 한다는 조건도 최근 개정된 것인데요. 전에는 종전주택과 신규주택의 조정지역 여부에 따라 1~3년으로 상황에 따라 달랐지만 올해 개정으로 인하여 신규주택 취득 후 종전주택의 처분기한은 3년으로 통일이 되었습니다.

일시적2주택 처분기한 3년으로 연장

일시적 2주택자의 취득세와 종부세

 

일시적 2주택은 2 주택이지만 1 주택으로 본다는 개념이기에 종전주택을 양도 시의 양도세뿐만 아니라 취득세와 종부세에 있어서도 1 주택자와 같이 간주됩니다.

• 취득세의 경우 조정대상지역일 시 2주택부터 부과되는 중과세율(조정대상지역 2 주택 중과세율 8%)이 배제가 되어 기본세율인 1~3%의 취득세를 적용받습니다.
• 종합부동산세의 경우 일반적인 공제한도는 9억원까지지만 1 주택자의 공제한도인 12억 원까지 공제가 됩니다. 또한 고령자 및 장기보유 세액공제가 적용되어 최대 80%까지 세액을 공제받을 수 있습니다.

 

개정안은 2023년 1월 12일부터 소급적용

 

현재 매도하거나 취득하는 분에 대해서는 위와 같이 적용이 되는 것으로 이해하시면 되고요. 다만 정책발표일(23.1.12.)로부터 세법 개정이 된 날 사이의 양도분의 경우에는 소급적용이 됩니다.

 

앞서 말씀드린 바와 같이 세법이 올해 위와 같이 개정됨에 따라서 개정 전에는 처분기한이 1년 또는 2년이었던 일시적 2 주택자들의 처분기한이 연장되어 매도 시 양도세를 비과세 받을 수 있게 대상자들이 많았는데요.

이 정책만 발표하게 되면 당시에는 아직 세법이 개정된 것이 아니기 때문에 비과세 적용을 받을지 못받을지 확실하지가 않은 매도자들은 양도세를 확실히 비과세 받기 위해 법 개정 때까지 매도를 보류하게 될 확률이 높은 상황이 되었을 것입니다. 그렇게 되면 매물이 동결되어 또다시 주택시장에 혼란을 줄 수도 있었을 것입니다.

 

이를 사전에 방지하기 위해 정부에서는 정책발표일인 2023년 1월 12일부터 위와 같은 내용을 소급하여 적용하기로 하였습니다. 

일시적2주택 처분기한 소급적용

양도세는 1.12. 이후 종전주택을 양도하는 분부터 소급적용을 하게 되었고요. 취득세는 1.12. 이후 종전주택을 처분하는 경우부터 적용합니다. 종부세는 2023년 납세의무성립분부터 적용하되 2022년 일시적 2 주택 특례를 신청한 경우에도 적용을 하였습니다.

 

지금까지 일시적 2주택의 조건에 대하여 알아보았습니다. 일시적 2주택은 양도세를 절세할 수 있는 일반인에게는 가장 쉬운 전략인만큼 취득과 매도시점을 잘 계획하셔서 비과세를 받는다면 큰 도움이 될 수 있습니다.