임차인의 임대차계약 중도해지 사유

임차인이 임대차계약의 중도계약해지가 가능한 사유들에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

임대차 관계에 있는 임대인과 임차인이 계약기간 중 갑작스럽게 계약해지를 요구하면 쌍방 어느 입장에서든 난감할 수 있는 상황입니다. 임대차계약기간은 서로 합의하여 준수하기로 한 것이지만 중도해지나 계약파기가 가능한 사유들이 있으므로 임대인이든 임차인이든 중도계약해지가 가능한 사유들을 제대로 알고 대비해야 이러한 갑작스러운 상황을 미연에 방지할 수 있습니다. 

 

Ι 임차인이 임대차계약을 중도계약해지할 수 있는 사유

 

• 임대차계약서에 계약기간을 명시하지 않았거나 묵시적 갱신이 된 경우
• 임차주택의 소유자(임대인)이 변경된 경우
• 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차목적을 달성하기 어려운 경우
• 임차건물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 임차목적을 달성하기 어려운 경우
• 임대인과 합의하여 중도해지에 관한 특약을 정한 경우

 

ΙΙ 계약기간이 명시되지 않았거나 묵시적 갱신이 된 경우

일반적으로 계약서 계약기간을 명시하지 않는 경우는 대부분 없으므로 이 부분에 대한 특별한 설명은 필요하지 않을 것입니다.

그러나 묵시적 갱신의 경우는 분쟁이 발생하는 사유이므로 그 내용에 대하여 정확히 숙지할 필요가 있습니다.

 

주택임대차보호법에 의하면 2020년 12월 10일 이후 최초 및 갱신된 임대차계약은 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보를 해야 묵시적 갱신이 거절되며, 임차인의 경우 계약기간 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 해야 묵시적 갱신을 거부할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법( 약칭: 주택임대차법 ) [시행 2020. 12. 10.] [법률 제17363호, 2020. 6. 9., 일부개정]   제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.<개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.<개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

그리고 묵시적 갱신이 된 경우 주택임대차보호법 제 6조의2에 따라 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 요구할 수 있으며 계약해지 통보 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 하고 있습니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008. 3. 21.]

 

ΙΙ 임차주택의 소유자(임대인)이 변경된 경우

임대차계약을 맺은 주택의 소유자인 임대인이 변경된 경우에는 임차인은 계약기간 중이라도 중도계약 해지가 가능한데요.

[대법원 1998. 9. 2.., 자, 98마 100, 결정]에 따르면 임대인의 지위의 양도는 이행방법이 특별히 달라지는 것이 아니며 목적물의 소유자라면 임대인의 의무는 거의 완전히 이행될 수 있으므로 임대인의 지위는 소유자 변경계 약만으로써 그 지위를 양도할 수 있지만 임차인이 원하지 않은 경우에는 임차인이 이의를 제기함으로써 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다고 판시하고 있습니다.

 

ΙΙ 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차목적을 달성하기 어려운 경우

 

제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

민법 제625조에 의하면 '임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있다.' 라고  하고 있습니다. 임대차 대상물이 중대한 하자 등으로 인하여 긴 기간이 소요되는 수리가 필요할 경우 임대인이 임차인의 의사에 반하여 공사를 강행하는 등의 보존행위를 하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 등이 해당됩니다.

 

ΙΙ 임차인 과실 없이 임대차 목적물의 일부가 멸실되어 임차목적을 달성하기 어려운 경우

 

민법 제 627조에 따르면 '임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 경우에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임을 감액청구할 수 있고 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다'라고 하고 있습니다.

제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.