임대인의 임대차계약 중도해지 사유

 

지난 임차인의 임대차계약 중도해지 가능사유 포스팅에 이어 오늘은 임대인의 중도계약 해지가 가능한 사유들에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 지난 임차인의 임대차 계약 중도 계약 해지가 가능한 사유에 대한 내용은 다음 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

 

ㄴ임차인의 임대차계약 중도해지 사유

 

 

Ι 임대인의 임대차계약 중도해지 가능 사유

 

• 임차인이 임대인 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우
• 임차인이 2회분(주택임차의 경우) 이상의 차임을 연체한 경우(상가건물의 경우 3회분)
• 임차인이 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용할 경우
• 임차인이 파산선고를 받은 경우

 

ΙΙ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도 또는 전대한 경우

 

민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.라고 하고 있으며 이 항을 임차인이 위반한 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있다라고 하고 있습니다.

 

따라서 임차인은 전대를 해야 할 경우 반드시 임대인의 동의를 얻고 진행해야만 중도계약이 해지되는 일을 막을 수 있습니다.

 

ΙΙ 임차인이 차임을 연체한 경우

 

민법 제 640조에서는 다음과 같이 차임연체액이 2기의 차임액에 달할 때에 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다고 하고 있습니다.

 

 

한편, 민간임대주택에 관한 특별법에 의하여 등록된 임대사업자가 사용하는 표준임대차계약서에는 '월임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우'를 계약해지 사유로 명시하고 있으므로 임대사업자라면 이 부분은 특별히 유의해야 하며 표준임대차계약서를 작성 시 미리 2개월로 할 것인지 3개월로 할 것인지 합의하여 이 부분을 수정하는 등의 조치를 취하여 향후 분쟁의 여지를 만들지 않도록 하는 것이 좋을 것입니다.

 

제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

단, 이는 주택임대차에 해당하는 내용이며 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 의하면 '상가건물 임차인은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다'라고 하고 있습니다. 따라서 상가임대차의 경우에는 3기의 차임액 이상이 되어야 해지가 가능합니다.

 

여기서 유의할 사항은 2기에 달하는 차임연체액이라는 것은 연체 횟수를 의미하는 것이 아닌 차임연체액의 누적합계가 2개월분 또는 3개월분의 차임액에 이르러야 한다는 의미입니다. 이것이 또한 꼭 연속된 연체를 뜻하는 것이 아니며 과거에서 현재까지 누적된 연체액의 총합을 의미합니다.(등록임대주택의 경우는 위에서 언급한 것처럼 연속한 3개월의 연체라는 내용이 있으므로 예외)

 

그리고 과거에 2기 또는 3기의 차임연체액이 발생하였다고 하더라도, 차임연체가 전부 또는 일부가 지급되었고 이에 대한 이의가 없이 임대료를 임대인이 수령하였다면 계약해지 사유가 해소되어 현재 연체차임 합계액이 이 기준액에 미달하게 되므로 이 경우에는 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 

 

따라서 임대인의 입장에서 차임액 연체를 근거로 임차인과의 계약을 해지하려는 경우에는 연체차임의 누적합계액이 기준을 넘어섰으나 이를 다시 지급한 경우 임대료의 연체지급에 대하여 이의제기와 함께 중도계약해지를 통보해야 합니다. 그리고 이 통보는 내용증명을 통하는 것이 향후 분쟁에서 유리하며 이때에는 중도해지의 사유와 해지의사 내용, 임차보증금 반환에 대한 내용 들이 포함되도록 작성해야 합니다.

 

또한 임대인 소유자가 변경된 경우에는 전 임대인에게 발생한 누적차임연체액이 있다 하더라도 별도의 채권양도를 절차를 거쳐 채권을 양도하지 않은 이상 신규임대인에게 다시 2기 또는 3기에 달하는 연체액이 발생한 경우에 중도계약해지가 가능합니다. 즉, 별도의 채권양도 내용과 절차가 없는 경우 이 사유가 신규임대인에게 승계되지 않으므로 이 점을 유의해야 합니다.

 

 

ΙΙ 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용 또는 임차인이 파산선고를 받은 경우

 

그 외에 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용할 경우와 임차인이 파산선고를 받은 경우에도 중도계약해지가 가능하도록 하고 있으며 기타 계약 시 특약으로 정한 내용에 대하여 위반하였을 시 이를 근거로 하여 중도해지가 가능할 수 있습니다.