주택임대사업자 미신고 과태료 어떻게 해야할까요?

오늘은 주택임대사업자가 지켜야 할 의무사항 중 특히 많이 발생하고 있는 임대차계약 미신고 과태료 부과 및 감면사례와 대처방안에 대하여 이야기를 해보겠습니다.

 

ㄴ임대사업자 의무사항 위반시 과태료 자세히 알아보기

 

 

Ι 미신고 과태료 발생의 배경

주택임대사업자는 의무사항도 많고 그에 따른 과태료도 상당한데요. 주택임대사업자의 의무사항도 정말 많지만 그중에 가장 놓치기 쉽고 말이 많은 부분이 임대차계약 신고 의무 위반입니다.

왜냐하면 이런 규제법이 시행된 지 사실 몇 년이 되지 않은 반면 임대차 시장의 관행은 아주 오래전부터 존재하고 있었기 때문인데요. 대체로 임대인들이 그동안 해오던 관행에 따라 해오기 마련인데 하나둘씩 의무사항들이 생기고 이런 내용이 명확하게 잘 전달되지 않고 있어 선의의 피해자가 생기는 부분이 분명히 있는 것 같습니다.

 

지금 돌아보면 정부에서 지난 2019년부터 임대차 시장을 음지에서 양지로 끌어올리기 위해 치밀한 계획을 세워서 차근차근 실행을 하고 있다는 생각이 드는데요. 

 

지난 2019년부터 임대소득 2000만원 이하의 경우에도 과세대상으로 포함시키기 시작했고 재산세와 임대소득세 감면 등의 혜택을 미끼(?)로 임대시장을 서서히 드러내도록 유도하기 시작했습니다.

 

그리고 양지로 올라온 임대업자들은 이미 다잡은 물고기(?)라 그런지 점차 다양한 규제로 의무사항을 주면서 동시에 소득세를 비롯한 세금도 철저히 부과해서 뜯어가는 모양새입니다.

 

올해만 하더라도 많은 임대인 들이 소득세 과세대상 여부, 사업장 현황신고 여부에 대하여 갑론을박과 혼란이 이어지는 모습이 보였는데요. 불과 몇 년 전만 하더라도 신고를 안 해도 크게 상관이 없었는데 이제는 신고를 안 하는 경우 많게는 수천만 원까지 과태료를 부과받을 수 있는 현실이 되었습니다.

 

물론 세금 편취를 위한 고의성 잘못에 대해서는 크게 과태료를 부과해도 할 말이 없겠지만 현재 관련 행정이 진행되는 모양새를 보면 임차인에게 전혀 피해를 주지 않는 성실한 임대인이 오로지 실수에 의한 의무 미이행임에도 불구하고 수백만원에서 수천만 원까지 과태료를 부과하고 있다는 것이 문제로 보입니다.

 

마치 학생에게 도움도 안되는 어려운 숙제를 주고 나서 힌트도 없고 경고도 없이 틀리면 심한 벌을 주는 악질 선생님의 모습에 비유를 할 수도 있을 것 같습니다. 

 

Ι 대표적인 미신고 과태료 부과 사례

서론이 길었는데 그럼 본론으로 들어가서 임대사업자의 계약신고의 의무를 위반한 몇 가지 사례들에 대해서 알아보겠습니다. 

대표적인 사례는 아래와 같은 경우들입니다.

 

• 갱신신고(묵시적 갱신)를 기한내에 하지 못하고 늦게 신고한 경우
• 임대주택 말소를 신청하러 갔는데 지난 계약기간에 대한 신고정보가 없는 경우
• 다른 임차인과 임대차 계약을 체결하여 신고를 하러 갔는데 지난 신고내역이 없는 경우
• 다른 임대차 계약을 신고하였는데 표준임대차계약서로 작성한 최초 신고 내역이 없는 경우

 

위의 사례들이 대표적인데 대체로 묵시적 갱신계약에 대해서 변경신고를 해야 한다는 사실을 모르고 있다가 위반을 한 사례가 대다수를 차지하고 있습니다. 최초 계약 후 아무 변경사항 없이 묵시적 갱신으로 수년간 임대차를 하는 경우가 많은데 묵시적 갱신이 신고를 해야 한다는 내용에 대해서 몰랐던 것이죠.

 

묵시적 갱신은 아래와 같이 2019년 2월 27일 이후부터는 신고 대상입니다. 계약기간이 변경되었으므로 이것도 변경계약이라는 논리입니다. 

 

물론 여기에도 구제받을 수 있는 사례가 있는데요.

계약서를 1년으로 쓴 경우입니다. 일반적으로 월세임대의 경우 1년 계약서를 작성하는 경우가 많은데요. 1년 계약서를 작성하더라도 민법에서는 계약기간을 2년으로 규정하고 있기 때문에 1년 계약기간이 만료된 갱신의 경우는 묵시적 갱신으로 보지 않는다고 합니다. 따라서 이 경우는 신고의 의무가 없는 것이고요. 2년이 만료된 시점에서 변경신고를 해야 하는 것입니다. 물론 1년 후 임차인이 바뀐 경우에는 무조건 변경신고를 해야 하는 것이고요.

 

두 번째로 많은 경우는 표준임대차계약서로 신고를 하지 않은 경우입니다. 

2019년 말부터 2020년 초까지 임대차계약서를 표준임대차계약서로 작성하여 신고하라는 계도기간이 운영되었던 것으로 기억하고 있는데요. 이때 이 사항을 잘 모르고 계시다가 표준임대차계약서가 아닌 기존의 계약서 상태로 갱신을 진행한 분들이 추후에 다른 건으로 신고를 하기 위해 지자체를 찾았는데 이 위반사실이 드러나는 경우입니다. 임대차계약서 양식을 맞추지 않았다고 해서 수백만원의 과태료는 역시 너무한 처사가 아닌가 싶습니다.

 

한편, 위에 과태료를 부과받은 사례들에는 공통점이 있는데요. 공통점이 무엇일까요? 네, 맞습니다. 적극적인 행위 즉, 의무사항에 따라 신고를 하려다가 오히려 의무사항을 위반한 내용이 적발되어 과태료 대상이 된 사례들입니다.

즉, *담당공무원들의 전수조사라던지 적극적인 행정을 통해 위반사례를 주도적으로 적발하는 것이 아니라 자연스러운 신고과정에서 드러나는 위반사항들에 대하여 인지하여 이에 대한 과태료를 부과하고 있습니다. 

 

*지금까지 제가 알아본 바에 의하면 가만히 있는데 과태료 고지서가 날아온 사례는 없었습니다. (물론 제가 모르는 사례가 지자체에 따라 있을 수도 있습니다. 이런 분이 있다면 알려주시면 사례에 추가하도록 하겠습니다.)

 

위반사실에 대해 드러날 경우 해당 지자체 공무원의 대응방식도 천차만별인데요. 대응사례를 카더라에 따라 정리를 해보면 다음과 같습니다.

 

1. 과태료를 다 때리는 경우 (여러채라 수천만 원 부과받은 사례도 있다고 함)
2. 과태료 대상임을 안내하였지만 과태료 고지서를 보내지 않은 경우
3. 과태료 대상임을 안내하고 과태료를 감경해주는 경우(자진납부와 50% 경감)
4. 과태료를 안받을 수 있는 방법을 조용히 안내해 주는 경우

임대인 입장에서는 4번 같은 공무원이길 바라겠지만 그 반대의 경우도 많은 것 같습니다. 그야말로 운이라고 할 수 있을 것 같습니다. 

 

Ι 대응 방법

그러면 이미 신고기한이 지난 나는 어떻게 대응하는 것이 가장 현명한 방법일까요? 대응하는 방법은 다음과 같은 대응방안들이 있습니다.

 

1. 계약서를 기한내로 다시 작성하여 신고하는 방법
2. 지차체 담당직원에게 선처를 호소하는 방법
3. 어차피 늦은 상황이니 그냥 현재 상태 그대로 두고 기다리는 방법

 

변경신고는 3개월 이내에 해야 합니다. 그런데 만약 내가 몇 개월이 지난 상태라면 계약서를 다시 작성하여 신고하는 방법입니다. 그러나 이 방법의 경우 완벽을 기하기 위해서는 몇 가지 조건과 한계가 있는데요. 동일한 임차인과의 계약인 경우에는 조금 말이 안 되는 상황이 될 수도 있기 때문입니다.

 

예를 들어 계약만료일이 2월 10일입니다. 그런데 현재 6월 10일입니다. 그러면 계약서를 3월 10일 이후로 작성해서 신고하면 변경신고를 위한 서류상으로는 문제가 없습니다. 그런데 임차인은 2월 10일부터 3월 10일까지의 기간이 문제가 됩니다. 이 기간동안 임차인은 어디로 갔을까요? 음...대답하기 곤란하군요. 공실이었다라고 주장할 수는 있겠지만요. 친절하고 눈치빠른 공무원이라면 모른 척 넘어가주지 않을까싶기도 한데요.

 

만약 이전과 다른 임차인이라면 전월세 신고, 전입신고일 등을 잘 맞추면 충분히 기한 내로 맞춰서 조정이 가능할 것입니다. 

 

다만 여기에서 주의해야 할 사항이 공실기간이 6개월을 초과하는 경우 추후에 거주주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있다는 이야기가 있는데요. 판례를 바탕으로 보면 단순히 6개월 초과의 공실이 비과세 요건을 충족하지 못하는 것은 아닌 것으로 보입니다. 

 

ㄴ임대주택 6개월 공실 시 거주주택 비과세 혜택 가능할까?

 

 

따라서 이 기간을 잘 계산하셔서 변경신고를 하시는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것입니다.

 

두 번째 방법은 담당 공무원에게 선처를 호소하는 방법인데요. 이 경우에는 선처를 호소하면 50%를 감면해 주는 경우가 많았다고 합니다. (자진납부 10% 추가 할인)

운이 좋으면 과태료가 없도록 도와주는 공무원을 만날 수도 있겠지만 이건 워낙 사례마다 달라서 뭐라고 딱 잘라 말할 수 없을 것 같습니다.

 

위의 두 가지 방법이 안된다면 이제는 마지막 방법밖에 없는데요. 그냥 아무것도 하지않고 일단 다음 임대차 변경사항이 있을 때까지 가만히 기다리는 방법입니다.

 너무나 간단하죠? 그러나 위반을 하였고 수습할 방도가 없고 과태료를 낼 수도 없는 상황이라면 현재의 입장에서는 최선의 선택으로 보입니다. 그리고 나중에 적발이 되더라도 어쩔 수 없는 거라고 마음을 내려놓는 것입니다. 그리고 다음 변경신고할 건이 생기게 되면 그때는 위의 1, 2번 중의 방법을 선택해야 될 수밖에 없겠지만요. 그 때까지는 그냥 배째라며 기다리는 겁니다. 초조하긴 하겠지만요. 어쩔 수 없어요. 혹시나 모르잖아요? 나중에 이런 의무사항이 없어질지도...

 

그럼 가만히 있으면 적발이 안되느냐? 100% 자신할 수는 없지만 아직까지는 많은 사례를 바탕으로 보면 대체로 그런 것으로 보입니다. 지자체마다 다르긴 하겠지만요.

 

사실 신고기한 조금 늦었다고 해서 500만원씩 과태료를 때리는 게 참 말이 안 된다고 생각이 되는데요. 정상적인 사고를 가진 일부 담당공무원들도 이 부분에 대해서 상당 부분 공감을 하고 있는 것 같습니다. 일부 친절한 공무원들이 퇴로(?)를 만들어주기도 한다는 '카더라'에 따르면요. 그 억울함에 대해서 이해하기 때문에 그러지 않았을까 생각해 봅니다. 

 

참고로 임대사업자들의 계약 신고 건은 전월세 신고제의 신고와는 다른 것입니다. 어떤 분들은 이것을 혼동하고 있는 것 같던데 전월세 신고제의 경우는 2023년 5월까지 계도기간이 연장되었습니다. 그리고 금액변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외가 됩니다. 내용자체가 완전히 다른 것이죠. 이것을 혼동해서 과태료 대상이 되는 상황이 없기를 바랍니다.

 

마지막으로 내가 신고를 했는지 했다면 언제 어떻게 했는지를 인터넷 렌트홈에서 확인할 수 있는 방법이 있는데요. 마지막으로 그 부분을 안내드릴까 해요.

 

나의 신고내역 확인 방법

 

ⓐ 먼저 인터넷 렌트홈에 로그인을 합니다.

ⓑ 우측 상단의 '마이페이지'를 클릭하시면 나의 민원조회를 할 수 있는 다음과 같은 화면이 나옵니다.

 

ⓒ 처음에는 아래 민원신청내역이 없을텐데요. 위의 작성일 등으로 기간 설정을 해서 검색을 해보시면 나의 신고내역을 볼 수 있습니다. (1년 이내로 기간 설정) 그 신고 내역 중 가운데 보이는 '보기' 버튼을 클릭하시면 신고한 계약 내용에 대하여 다음화면과 같이 세부적으로 확인하실 수가 있습니다.

 

 

 

지금까지 주택임대사업자의 미신고 과태료 부과사례와 대응방법에 대하여 알아보았습니다. 여러 가지 규제들이 해제되고 또 아파트의 임대주택 등록이 가능해지는 등 여러 가지 부동산 정책의 변화들이 보이고 있는데요. 국토교통부에서 임대사업자들에 대한 과태료 등에 대한 부분에 대한 고충과 문제점을 살펴보고 과태료나 의무사항에 대한 검토를 해주었으면 하는 바람입니다.

 

오늘 포스팅은 내용이 조금 길었네요. 아무쪼록 조금이라도 도움이 되셨길 바라면서 오늘 포스팅은 이것으로 마칠게요.^^