확정일자 받는 법과 전월세 신고제

확정일자를 받는 방법과 전월세 신고제에 대하여 알아보겠습니다.

확정일자

전세계약 또는 보증금이 큰 임대차계약의 경우 확정일자를 꼭 받으라는 이야기를 들어보셨을 겁니다. 확정일자가 뭐가 그리 중요한 것이기에 그러는 것일까요?

확정일자를 이해하기 위해서는 우선 대항력과 우선변제권에 대하여 먼저 이해를 해야 하는데요. 

 

대항력 : 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하는 것으로 주택의 점유(인도)와 전입신고를 한 경우에 대항력을 가질 수 있습니다.

우선변제권 : 임차주택이 경매 또는 공매로 인하여 낙찰되는 경우 낙찰가에서 후순위에 있는 권리자나 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

임차인은 대항력(주택의 인도와 전입신고)을 갖추고 확정일자를 받은 경우에 한하여 우선변제권을 가질 수 있습니다. 즉, 주택을 인도받았다는 것은 쉽게 이야기하면 주택 현관의 비밀번호를 받고 이사를 했다는 뜻이에요. 그래서 이사를 하고 전입신고를 하고 확정일자까지 받게 되면 임차인인 나보다 후순위의 채권자나 권리자들보다 경매가 진행되어 낙찰이 되었을 때 나의 보증금을 우선하여 낙찰금액에서 보상받을 수 있다는 뜻입니다. 

 

여기서 후순위 채권자나 권리자가 무엇인지 혼란스러우실 수도 있는데요. 후순위라는 것은 날짜가 나보다 늦은 것을 이야기합니다. 

 

예를 들어 1억짜리 전세계약을 했습니다. 몇 개월 뒤에 집주인이 내가 전세로 세 들어 살고 있는 집을 담보로 대출을 받았습니다. 그러면 은행에서 근저당권이라는 것을 집에 설정하게 되는데요. 이 근저당권의 날짜는 대출을 실행한 날로 기입을 하게 됩니다.

 

이 은행(채권자)의 대출에 의한 근저당권 설정일이 나의 이사와 전입신고와 확정일자보다 늦게 되면 나보다 이 은행은 후순위권리자가 됩니다. 그런데 위에서 말한 우선변제를 위한 조건인 이사나 전입신고나 확정일자 중 하나라도 갖추지 못한 상태에서 은행에서 대출이 이루어지고 근저당권이 설정이 되면 임차인인 나는 우선변제권이 없기 때문에 경매가 진행되면 나의 보증금보다 은행에서 대출금을 먼저 회수하게 되는 것입니다.

 

따라서 보증금이 5000만원 이상으로 큰 금액이거나 전세계약인 경우에 우선변제권을 갖추지 못하면 보증금의 전부 또는 상당 부분을 잃게 될 수도 있는 것입니다.

 

따라서 확정일자는 소액의 보증금인 월세 계약 등에는 크게 상관이 없지만 보증금이 큰 임대차계약인 경우에는 반드시 받아야 하는 것입니다.

 

확정일자 자체는 주민센터 또는 구청에 가서 '저는 이러이러한 임대차계약을 오늘 체결했으니 확인해 주세요'라고 기관에 등록을 하는 개념이라고 생각을 하시면 되는데요. 예전에는 임대차계약 내용과 함께 사본을 주민센터에서 등록을 하고 계약서 원본에 도장을 찍어주었는데요. 이제는 전월세 신고제로 인하여 자동으로 확정일자가 부여되어 보다 간편해졌습니다. 

 

 

전월세 신고제와 확정일자 받는 법

확정일자는 전월세 신고제가 시행됨에 따라 전월세 신고를 할 때 자동으로 부여되기 시작했는데요.

전월세 신고제란 보증금 6천만원 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차계약을 맺은 경우, 임대차 계약 당사자 중 한 명 또는 대리인이 계약일 기준으로 30일 이내에 신고해야 하는 제도입니다. 원래는 없던 제도로 2021년 6월 1일부로 시행되었습니다.

신규 임대차 계약, 변경계약(금액 변동이 있는 갱신 포함), 해지계약 모두 신고해야 하나 계약 금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고에서 제외됩니다. 

 

전월세 신고 대상은 위와 같은 금액 조건과 함께 지역적으로도 신고대상에 차이가 있는데요. 다음에 해당되는 지역만 신고 대상입니다.

 

• 수도권(서울특별시, 경기도, 인천광역시) 전역
• 전국의 광역시
• 세종특별자치시
• 제주시 및 도의 시 지역(군 지역은 제외)

그리고 전월세 신고를 했다고 하더라도 다음의 경우에는 확정일자가 자동으로 부여되지 않으므로 유의해야 하는데요.

 

• 보증금이 6000만원을 초과하지 않거나 월세 30만 원을 초과하지 않는 경우 전월세 신고대상이 아니므로 신고를 하더라도 확정일자가 부여되지 않습니다.
• 전월세 신고기한인 30일 넘겨 전월세 신고를 할 경우 확정일자가 자동으로 부여되지 않습니다. 30일 이내에 신고한 경우에만 확정일자가 부여됩니다.

전월세 신고 대상의 임대차계약은 신고를 하지 않을 경우 최대 100만 원까지 과태료 부여 대상으로 이 또한 이제는 유의해야 합니다. 현재는 계도기간으로 2023년 5월 31일까지 미신고 건에 때 하여 과태료가 부과되지 않으나 전월세 신고제가 시행된 이후로 체결된 계약이 아직 신고되어 있지 않은 경우 이 기간이 지나기 전에 신고를 꼭 하는 것이 좋습니다.

 

확정일자를 별도로 받는 방법

확정일자를 별도로 받기 위해서는 다음과 같은 방법이 있습니다.

• 인터넷 대법원 등기소 또는 지방법원 및 지원과 등기소
• 주민센터 또는 주민센터 출장소
• 부동산거래관리시스템
• 공증인법에 따른 공증인

가장 쉬운 방법은 임대주택 소재지의 주민센터에 직접 방문하는 것입니다. 신분증과 함께 임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 방문하면 확정일자를 부여받을 수 있습니다.

확정일자를 취득하려는 경우 주택임대차계약서에 아래와 같은 요건을 갖추어야 합니다. 

확정일자 부여 수수료 및 정보제공 수수료는 아래와 같습니다.

 

만약 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우에는 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 확정일자 부여 신청은 확정일자 부여기관 중 주택 소재지의 주민센터 또는 출장소에 해야 합니다.

 

지금까지 확정일자의 효력은 무엇이고 확정일자를 받는 방법과 전월세 신고제에 대하여 알아보았습니다. 확정일자로 인하여 큰돈을 잃을 수 있는 만큼 되도록 확정일자를 빨리 받고 전입신고 등도 이사와 동시에 하셔서 추후에 경매가 진행이 된다 하더라고 마땅히 찾아야 할 보증금과 임차인으로서의 권리를 잃지 않도록 유의하시기 바랍니다.