2023년 1분기 다시 고개드는 집값 바닥론 (관련지표 살펴보기)

2023년 1분기가 지나면서 집값 바닥론이 다시 슬슬 고개를 들고 있습니다. 집값의 향방을 가늠할 수 있는 여러 가지 지표들을 살펴보니 아주 보수적으로 보더라도 집값의 하락이 올해 초부터 조금씩 둔화되고 있음은 부정하기 어려울 것 같습니다.

다만 이것이 상승과 반등의 시작인가에 대해서는 고민이 필요할 것 같은데요. 제가 관심 있게 살펴본 부동산 관련 지표와 관련내용들을 소개해드려 볼까 합니다.

 

2023년 1분기 부동산 관련 데이터 알아보기

1. 생애최초 거래량 및 대출금액

2022년 8월에 지인이 내놓은 경기도 소재의 39평 아파트가 있었는데요. 호가를 1년 전보다 1억 떨어진 가격에 불과 2주 전에 거래가 되었습니다. 시기가 너무 안 맞아서 전세를 한 바퀴 더 돌려야 되나 대출금리가 높다고 하니 월세를 줘야 하나 고민이 많았는데요. 

 

일단은 매매가 되어서 다행이죠? 무려 1년이나 기다렸던 거래였으니까요. 무엇보다 3년의 중복보유기간이 올해 여름이 만기가 되는 시점이라 걱정이 꽤 되었나 보더라고요. 해당 단지 평형에서 직전 실거래가 71000만원보다 6000만 원 정도 낮은 금액으로 6.5억에 거래가 되었습니다.

 

매수자는 신혼집을 마련하는 30대 초반의 젊은 신혼부부였다고 하네요. 최근 생애최초 및 2030 세대의 매수자 거래건수가 급등했다는 최근 뉴스와도 일치하는 부분입니다. 

2030 주택구입거래 증가 기사

 

2. 주간 아파트 매매값 변동률

주간 아파트 매매값 변동률을 보면 집값의 하락률이 점차 감소하는 것을 볼 수 있습니다. 그래프는 우상향 하고 있는 모습이지만 세로축을 보면 아직은 (-)로 여전히 하락추세인 게 보이시죠? 둔화되고는 있지만 계속 하락하고 있다는 사실은 유의해야 합니다. 요약하면 집값의 하락폭이 지속적으로 감소하고 있다고 볼 수 있겠습니다.

주간아파트 매매값 변동률

 

3. 거래량

최근에는 스마트폰 어플에서 실거래가 알람 빈도가 증가하고 있다는게 바로 느껴질 정도인데요. 통계에 따른 거래량도 이를 증명하고 있습니다.

월별 아파트 매매거래량 추이

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 올해 1분기 수도권 아파트 매매량은 2만 5941건으로 지난 4분기보다 2배 가량 늘었습니다. 이는 지난해 2분기 거래량을 회복한 수준입니다. 

구분	2022년 4분기	2023년 1분기	비고
서울	2124건	4812건
경기	8910건	1만6665건
인천	2616건	4464건

 

4. 주택매매심리

1월(91.5)에서 2월 기준 102.1을 기록하며 주택매매심리는 점차 개선되고 있음을 알 수 있습니다.  

주택매매시장 소비심리지수

 

5. 금리 안정과 각종 부동산 규제 완화

3월 금융권의 금리를 살펴보면 과거보다 하락하고 있음을 알 수 있습니다. 은행채 1년물 금리의 경우 4%가 넘었던 금리가 현재 3%대 중반까지 낮아졌고 주요 1 금융권 은행의 주택담보대출 금리는 다음과 같이 다소 내린 모습입니다. 

구분	2월	3월
주요은행 주담대 변동금리 (국민, 신한, 하나, 우리, 농협)	4.53 ~ 6.42	4.19 ~ 6.179

여기에 특례보금자리론 등을 출시하여 정부에서도 실수요자의 대출을 적극 지원하고 있습니다. 그리고 최근 미국의 금리도 금융권의 부실 우려로 인하여 물가 안정을 이유로 무한정 금리를 올릴 수 없는 상황으로 앞으로 미국 금리는 동결 내지는 하락 쪽으로  무게중심이 더 이동한 모습입니다.

 

또한 각종 부동산 규제들도 완화되고 있습니다. 

 

1. 최대 10년인 전매제한 기간 3년으로 완화 (비수도권 4년에서 1년으로)

2. 실거주 의무조항 폐지

 

등이 현재 공식적으로 발표가 되었고 국회에서 이미 논의가 되고 있죠.

 

6. 매매가격지수 및 전세가격지수

매매가격지수와 전세가격지수도 여전히 하락하고 있지만 그 하락폭은 점차 둔화하고 있는 모습입니다. 아래 지표는 부동산원 통계지표의 아파트 매매가격지수와 전세가격지수인데요. 두 가지 지표 모두 2021년 6월 28일을 100으로 기준으로 하여 비교한 지표입니다. 

 

2023년 4월 3일 기준으로 매매가격지수는 93.4를 보이고 있고 전세가격지수는 88.1을 보이고 있습니다. 해석하자면 2021년 6월말 대비 매매가격은 93.4%, 전세가격은 88.1% 수준의 가격을 보이고 있다고 볼 수 있습니다. 매매가에 비하여 전세가가 더 많이 떨어진 상황이다 라고도 볼 수 있겠네요.

아파트 매매가격 지수

 

아파트 전세가격지수

 

 

7. 경매 낙찰가율

부동산 경기의 대표적인 선행지수인 경매 낙찰가율을 보면 역시 전체적으로 여전히 하락하고 있습니다. 서울의 경우만 반등을 하고 있는 모습이고 전국적으로 소폭 하락하였는데요. 인천은 지난 1월에 비하여 하락폭이 가파른 모습으로 수도권 중에서 낙찰가율이 가장 고전하고 있는 모습입니다. 

	2023년 1월	2023년 2월
전국	75.8%	74.6%
서울	78.7%	79.8%
경기	73.3%	71.9%
인천	72.8%	66.7%

 

8. 입주물량

입주물량도 전국적으로 작년대비 증가할 예정입니다. 2022년에는 입주물량이 33만 2560 가구였는데요. 2023년에는 총 35만2031가구의 입주물량으로 약 2만가구 가량이 증가할 예정입니다.

 

결론

지금까지 집값 향방에 영향을 주는 여러 가지 지표들을 가지고 살펴보았는데요. 지표 방향이 제각각이라 집값이 현재 바닥이라고 논하기에는 아직 어려워 보이죠? 조금 더 지켜보는 것이 좀 더 안전하다고 결론지을 수 있을 것 같습니다.

 

다만, 몇몇 지역과 단지들에는 아직 급매에 해당되는 매력적인 매물들이 보이는 만큼 실수요자라면 지금 정도면 과감하게 매수를 고려할만한 타이밍이 아닌가 생각되는데요. 그 이유는 불과 몇 달 전 급매로 거래된 매매가보다 더 하락된 호가는 거의 보이고 있지 않기 때문입니다. 그래서 급매 매물 호가만 봤을 때는 마치 매매가격이 상승한 것처럼 보이기도 합니다.

 

개인적으로 실수요자이고 매수에 따른 세금이 크지 않고 현금과 대출 여력이 있다면 관심 지역과 단지의 급매물들이 소진되는지를 모니터링하면서 진지하게 매수타이밍을 한 번 고민해 볼 것 같다는 생각입니다. 물론 여기서도 입주예정물량이 많아 약세가 두드러지는 지역은 아직은 조금 더 지켜보는 게 좋을 것 같습니다.

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