공시지가 1억이하 주택의 주택 수 산정 및 취득세

공시지가(시가표준액)가 1억 이하인 주택은 주택 수 산정이나 취득세에서 기본세율이 적용된다고 아마 부동산 세금에 조금이라도 관심 있는 분들은 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 

 

시가표준액이 1억 이하의 주택의 경우에 취득세 중과에서 배제되며 주택 수 산정에서도 제외한다는 것인데요.

1. 취득세 중과 배제

2. 취득세 계산 시 소유 주택 수 산정에서 제외

이렇게 두 가지 측면에서 살펴보도록 하겠습니다.

 

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시가표준액 1억 이하 주택의 취득세 중과 배제

 

지방세법 시행령 제28조의 2 제1호에 따르면,

"제13조의 2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다"라고 하고 있는데요. 

 

제13조의 2는 취득세 중과세에 대한 내용은 보유한 주택, 분양권, 조합원입주권에 따라 중과세되는 취득세율을 언급하고 있는 조항입니다. 따라서 이 말은 다음 각 호에 해당하는 주택들의 경우에는 취득세 중과를 적용하지 않는다는 말과 같습니다.

 

그래서 그 아래 첫번째로 제1호에 나온 내용이 시가표준액이 1억 원 이하인 주택이라고 하고 있습니다. 

즉, 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체의 시가표준액)이 1억원 이하인 주택은 취득세 산정 시 중과세 대상으로 보지 않는다라고 요약할 수 있어요.

 

다만, 여기서 한 가지 단서를 단 것은 그중에서 정비구역으로 지정, 고시된 지역 등 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다라는 것인데요. 이 부분은 일반적으로 알고 계시는 재개발이나 재건축인 경우에는 제외된다라고 이해하시면 쉽습니다.

 

즉 재개발 재건축으로 지정 고시된 구역에 있는 주택은 취득세 중과 대상인 것입니다.

 

시가표준액 1억 이하 주택 보유 수 산정에서 제외

 

같은 지방세법 시행령 제 28조의 4에 따른 주택 수의 산정방법 중 5항은 다음과 같이 명시되어 있는데요. 

 

"1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다."라고 되어 있고 

 

첫 번째 하위내용인 가목에는

 

"주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 (즉 위에서 살펴본 28조의2 제1호에 따른) 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택"이라고 되어 있습니다.

 

즉, 요약하면 1억 원 이하의 주택은 그 주택 자체를 취득할 때 중과세를 적용하지 않으며 동시에 다른 주택을 취득할 때 주택 수 산정에서도 제외한다는 말입니다. 

 

 

쉽게 예를 들어 설명 드려볼게요.

 

취득일 현재 공시지가 1억 이하의 주택을 3채를 가지고 있습니다. 추가적으로 아파트 A를 매수하려고 합니다. A를 취득할 때 기보유하고 있는 3채의 주택은 시가표준액이 1억 이하이므로 주택 수 산정에서 제외가 됩니다. 따라서  A의 취득세율은 4 주택 세율이 아닌 1 주택 세율이 적용이 됩니다.

 

취득일 현재  2 주택인 자가 공시지가 1억 이하의 주택을 매수하려고 합니다. 시가표준액 1억 이하의 주택은 취득세 중과 대상이 아니므로 해당 주택을 취득할 때 취득세율은 주택 수에 따른 중과세율이 아닌 기본세율을 적용합니다.

 

한 가지 눈여겨봐야 할 부분은 이러한 조항은 2020년 8월 12일 신설된 조항이라는 것인데요. 지금은 시간이 꽤 되어서 중과세율이란 것이 우리에게도 많이 익숙해졌지만 이 당시만 하더라도 지금과 같은 중과세율은 적용이 되지 않았습니다.

 

2020년 8월 12일이 바로 연이은 부동산대책으로 인해서 중과세율이 현재와 같이 적용되는 기준일입니다. 이때 예외적으로 시가표준액이 1억 원 이하인 주택에 대해서는 주택에서 제외하기로 하였고 위와 같은 조항이 신설된 것입니다.

종전세율로 적용하면 주택이 아무리 많은 경우에도 4%가 적용되었었는데 2020년 8월 12일 이후로 최대 12%의 취득세율로 적용하게 된 것이죠.

 

2023년 4월인 현재는 이 종전세율이 적용되실 분이 거의 없으실 것 같지만 만약 2020년 7월 10일(대책 발표일) 이전에 계약을 체결한 경우에는 종전세율을 적용받게 되는 것으로 1억 이하 주택의 경우에도 주택 수로 인정이 된다는 점을 체크를 한 번 해보셔야 합니다.

 

위에서 설명한 취득세의 중과세율 변화와 계약일 취득일의 변화에 따라 적용되는 취득세율을 나타낸 다음 표를 보시면 보다 이해가 쉬울 수 있으니 한 번 살펴보시기 바랍니다.

 

추가로 다음 호에도 이어서 주택 수에 산정하지 않는 오피스텔, 조합원입주권, 분양권 등에 대한 내용이 나오는데요.

 

• 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔의 경우 상속개시일로부터 5년까지 주택 수 산정에서 제외가 됩니다.
• 시가표준액이 1억 원 이하인 오피스텔로 주택 수 산정에서 제외합니다.
• 주택 수 산정일 현재 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지를 주택으로 보지 않습니다.
• 혼인한 사람이 혼인 전부터 소유한 주택 분양권으로 주택을 취득하는 경우 그 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

주택 수에 산정하지 않는 경우

 

양도세에서도 1억 이하의 주택은 주택에서 제외될까?

 

그리고 많이들 혼동하시는 게 양도세를 부과함에 있어 공시지가 1억 이하 주택이 포함되느냐 제외되느냐 하는 것인데요. 양도세에 있어서는 시가표준액 1억 이하인지 초과인지의 여부가 주택으로 보는지의 여부를 결정하지는 않습니다. 

 다만, 분양권의 경우에는 2021년 1월 1일 이후 계약분은 주택 수에 포함이 되어 다른 주택의 양도 시 중과세에 영향을 미치게 되며 그 이전에 취득한 경우에는 주택 수 산정에 제외하게 됩니다.