1세대 1주택 양도세 비과세 판단 : 1주택의 기준과 범위

 

1세대 1 주택 비과세를 판단할 때 1 주택이 어떤 기준과 범위를 가지고 있는지 자세하게 따져볼 일은 아마 흔하지 않을 겁니다. 대부분은 토지와 주택의 지분이 동일소유자인 경우가 많으며 그나마도 아파트가 대부분이기 때문입니다.

 

그러나 간단한 예로 토지와 주택지분이 서로 다른 명의로 되어 있는 경우 이 주택과 토지는 1주택 비과세 특례를 어떻게 적용하게 될까요?

 

그리고 주택에 딸린 토지는 그 면적과 상관 없이 1 주택이면 무조건 비과세가 되는 것일까요? 엄청 넓은 대지에 주택 하나 달랑 지어놓으면 토지와 주택이 모두 1 주택 비과세라면? 뭔가 합리적이지 않다는 것을 그리고 말이 안 된다는 것을 느끼셨을 겁니다. 

 

오늘은 이처럼 1주택 비과세 특례가 적용되는 1 주택의 범위에 대하여 알아보겠습니다.

 

1 주택 비과세에서 주택의 기준과 범위

주택이란 양도일 현재 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 여기서 중요한 것은 공부상의 용도와 상관없이 실제 사용하는 사실을 기준으로 한다는 것입니다. 

 

따라서 무허가 주택도 주택에 해당하며, 상업용 시설인 오피스텔도 주거용으로 사용하는 경우 주택에 해당됩니다. 그러나 만약 그 사용용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단을 합니다.

 

주택과 그 부수토지와의 관계

주택에 딸린 토지는 주택이 비과세 되는 경우 토지도 비과세가 되는데 비과세가 당연히 됩니다. 그러나 이것이 주택에 딸려있다고 무조건 비과세를 받는 것은 아닙니다. 이에는 일정한 제한이 있는데요.

 

가장 일반적으로 많이 소유하고 있는 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지의 경우인데요. 다음 각 목에 따른 배율 이내에서 비과세를 받을 수 있습니다.

• 수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권 내의 토지 중 주거지역, 상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 주택정착면적의 3배 이내

 

• 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지 : 주택정착면적의 5배 이내
• 수도권 밖의 토지 : 주택정착면적의 10배 이내

정리하면 서울특별시와 인천광역시, 경기도에서는 위와 같이 지역구분에 따라 주택정착면적의 3배~10배 이내에서 주택에 부속된 토지로 인정한다고 볼 수 있습니다.

 

쉽게 예를 들어보겠습니다.

 

A는 도시지역 내에 2000평의 대지 위에 (수도권 내의 토지이며 주거지역) 30평의 주택을 지어 5년 이상 보유하다가 양도하였습니다.  주택의 부속토지는 모두 비과세 될 수 있을까요?

 

위에서 정의한 바에 따라 1세대 1주택과 관련된 부수토지는 무조건 비과세 하는 게 아닌  주택정착면적의 3배만이 부수토지로 인정되어 비과세 받을 수 있으므로 A가 만약 1세대 1주택 비과세 조건을 갖추었을 경우 30평의 3배인 90평만이 부수토지로 인정되어 비과세 되며 나머지 1910평은 양도소득세과 과세되게 됩니다.

 

주택 해당여부가 모호한 사례

콘도나 별장의 경우에는 주택에 해당이 될까요? 주택이라 하는 것은 상시 주거용으로 사용되어야 하는 것입니다. 따라서 일시적으로 거주하는 합숙소, 콘도, 별장, 기숙사, 영업용 건물에 속한 일시거주를 위한 방 등은 주택으로 보지 않습니다.

 

그러나 사실상 사용하지 않고 소유만 한 경우에는 동 주택이 사업을 위한 종업원 숙소 등이라고 할지라도 그 주택이 오직 사업에만 전용될 수 있도록 건축된 건물이 아니고 언제든지 본인이 주택으로 사용할 수 있는 것이기 때문에 그 구조나 용도가 주거용인 경우에는 이를 주택으로 봅니다.

 

즉, 소유자의 주거용으로 사용하였는지 본래의 목적에 따라 숙소나 별장 등으로 사용하였는지는 사실판단할 사항으로 보는 것으로 아래의 관련된 많은 유권해석사례를 참고하시기 바랍니다.