1세대 1주택 양도세 비과세 : 1세대의 기준과 범위

양도세 비과세에서 보는 1세대는 생각보다 더 넓은 범위의 가족이 포함이 되기도 하기 때문에 세대에 포함이 되는 경우와 그렇지 않은 경우에 대하여 잘 알고 있어야 합니다. 1세대 1 주택 양도세 비과세 특례를 위한 첫 번째 조건이 1세대당 1 주택이어야 한다는 것이기 때문입니다. 오늘은 이 1세대에 포함이 되는 가족과 그렇지 않은 사례에 대하여 여러가지 상황을 통해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

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취득세를 적용할 때 1세대의 기준 및 세대원의 범위

 

 

1. 1세대의 일반적인 기준

일반적으로 사람들이 1세대 1주택 양도세 비과세 조건을 적용할 때 세대에 대하여는 깊게 생각해보지 않고 주택의 보유기간이나 거주기간만 따져보는 경우가 많은데요. 1세대의 기준도 생각보다 복잡한 경우가 있을 수 있습니다. 일반적으로 세대의 범위에 포함되는 세대원들은 다음과 같이 정의할 수 있습니다.

 

"양도일 현재 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였지만 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 힘든 관계에 있는 사람을 포함하며 사실혼은 제외한다.)가 *그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 

본인이나 배우자의 형제자매는 가족에 포함되나 형제자매의 배우자는 세대에 포함하지 않는다. 따라서 형과 같이 거주한 경우 본인이 1 주택, 형수가 1 주택을 보유하고 있는 경우 1세대 1 주택이 된다."

 

*거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다.

 

위의 내용을 정리해보면 세대를 구성하는 일반적인 기준을 다음과 같이 나타낼 수 있습니다.

 

• 거주자 본인
• 거주자의 배우자
• 직계존속(직계존속의 배우자 포함)
• 직계비속(직계비속의 배우자 포함)
• 거주자의 형제자매
• 거주자의 배우자의 형제자매

그래서 대표적으로 거주자의 형제자매의 배우자들(형수, 제수씨 등)이나 거주자의 부모의 형제(삼촌, 이모, 고모 등) 등은 제외가 됩니다. 

 

2. 세대에 포함 또는 제외되는 다양한 사례

위의 사례는 매우 일반적인 경우이지만 상황에 따라 특별한 사례가 발생할 수 있는데요. 예를 들어 이혼을 한 경우라던가 주민등록을 같이 하고 있으나 실질적으로 따로 살고 있는 경우 등 세대원을 판별할 때 고려해야 하는 특수한 케이스는 너무나도 많습니다.

이런 경우에는 과연 양도세 과세를 판정할 때 같은 세대원으로 볼 것인지 별도로 볼 것인지 각각의 사례를 통해 알아보겠습니다.

 

부부가 별도의 세대를 구성한 경우

동거가족이 있을 경우 이 동거가족을 동일세대원으로 판정하는 기준은 주민등록과 실질 동거 사실 중 어떤 것을 기준으로 할까요?

동일 세대 또는 세대원의 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 하며 형식상 주민등록내용에도 불구하고 실질적으로 생계를 같이하는지 여부에 따라 판정하도록 하고 있으므로 주민등록상 동거가족이더라도 실제 함께 거주하지 않으면 동거가족으로 보지 않습니다.

 

다만, 위와 같이 실제로 함께 거주하지 않는 동거가족이 아닌 경우라 하더라도 동일 세대로 보는 경우가 있는데 대표적으로는 부부가 그렇습니다.

부부는 각각 실질적으로 단독세대를 구성하여 주민등록이 분리된 경우라고 하더라도 동일세대로 보게 됩니다. 따라서 부부가 각각 1주택씩을 보유한 별도 주민등록세대를 구성했다고 하더라도 이들을 1세대로 보기 때문에 2 주택을 소유한 것으로 보아 세법을 적용합니다.

 

사실혼(내연관계)의 경우

그렇다면 이번엔 결혼을 하지않은 사실혼(내연관계)인 경우에는 세법에서 어떻게 보게 될까요? 1세대 1주택 비과세 요건을 적용함에 있어 세대의 기준은 거주자와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것으로 사실혼이나 내연관계에 있는 자 등은 세법상 배우자에도 가족에도 포함되지 않기 때문에 세대에서 제외하게 됩니다.

 

부부가 별거를 하는 경우

부부 중 한 명이 제3자와 내연관계를 맺어 별거 중인 경우는 또 어떨까요? 위와 같이 사실혼이나 내연관계에 있는 경우 이 내연관계는 별도의 세대로 본다고 하였습니다.

 

그러나 사실상 생계를 달리하는 부부의 경우에는 별거를 하는 경우라면 법률상 부부이기 때문에 동일세대로 보게 됩니다. 따라서 이런 경우에는 법률상 이혼 또는 사실상 이혼으로 볼 수 있는 정도의 조치가 있어야만 별도의 세대로 볼 수 있습니다.

 

이혼을 하였으나 동거를 하고 있는 경우

만약 부부가 이혼을 하였고 별도의 단독세대를 구성하였다면 이는 별도 세대를 보아 마땅합니다. 그러나 만약 부부가 법률상으로는 이혼을 하였으나 실제로는 생계를 같이 하고 있는 경우라면 사실상 이혼한 것으로 보지 않습니다.

 

세법상 이런 경우는 해당 부부가 동일한 세대를 구성하는 것으로 해석하여 실질과세원칙에 따라 세대여부를 판단합니다. 따라서 이 경우도 부부가 각각 1주택을 보유하였다면 1세대 2 주택이 되는 것입니다.

 

재혼한 자녀들의 가족 포함 여부

이혼과 관련한 이슈들 중 한 가지 예를 더 들어보겠습니다. 예를 들어 A와 결혼 후 자식을 낳았는데 이혼을 했습니다. 이 자녀를 A'라고 하고요. 그리고 자녀 B'가 있는 B와 재혼을 했다고 해보겠습니다.

 

그렇다면 이 1세대의 가족에 포함되는 형제자매의 범위는 어떻게 될까요? 이자녀들도 세법상 서로 형제자매가 될까요? 아니면 남남이 되는 것일까요? 상속세법에서는 형제자매를 상속권자로 하고 있어 이들이 형제자매로 인정이 되는지에 따라 상속의 범위도 달라지게 되는데요. 

 

결론적으로 이들은 아버지와 어머니가 다른 자매임에도 소득세법상 형제자매에 해당되게 됩니다. 따라서 이들도 1세대의 범위에 포함되는 것입니다.

 

30세 미만의 이혼녀

또 다른 사례를 들어보겠습니다. 결혼을 하였으나 현재 사실상 이혼을 한 상태입니다. 그러나 이혼신고는 하지 않았습니다. 그리고 이 사람의  나이가 30세가 되지 않았습니다. 이 경우 이혼녀의 경우 별도의 세대구성이 가능할까요?

 

30세라는 나이는 세법상 중요한 나이입니다. 30세를 넘은 경우는 세대분리에 있어 수월한 반면 그 미만인 경우에는 별도의 소득의 증빙이 필요하고 실질적인 독립생계를 갖췄는지의 여부를 확인하는 등 결혼을 한 경우가 아니라면 세대분리로 인정받기가 매우 까다롭습니다.

 

ㄴ세법 및 청약에서의 세대분리 조건 및 방법

 

 

그러나 이혼신고는 되어 있지 않지만 사실상 이혼을 하여 별도 생계를 유지하고 있으며 결혼한 사실이 입증되고 자녀가 있는 경우 등에는 30세 미만이라고 하더라도 이혼녀로 볼 수 있습니다.

따라서 별도의 세대구성이 가능하고 1 주택을 소유한 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

같은 건물에서 부모와 자녀부부가 1층과 2층에 독립된 생계를 구성한 경우

좀 더 독특한 경우를 가정해 보겠습니다.

같은 건물인데 1층에는 부모가 미혼인 자녀의 부양을 받고 생활하고, 2층에서는 아들과 그의 가족이 생활하고 있습니다. 그러니까 같은 건물인데 결혼한 자녀내외가 2층에 살고 있고 1층에는 그 부모가 미혼인 다른 자녀와 살고 있는 경우입니다. 주민등록에는 부모와 같은 세대로 등록이 되어 있습니다. 이는 동일세대로 볼까요?

 

자녀의 세대분리의 중요한 요건 중에 하나는 결혼입니다. 사실상 결혼을 한 경우에는 기타 특별한 요건이 필요 없이 별도의 세대를 구성하기가 수월한데요. 위와 같이 주민등록에 세대로 등록이 되어 있더라도 실질직으로 별도로 생계를 하고 있다고 판단이 되는 자녀부부의 경우에는 부모와 자녀부부를 각각 독립된 세대로 보아 각각의 세대로 인정을 합니다.

 

독립세대였던 자녀가 본가로 다시 합가 한 경우

'1 주택을 소유한 거주자'가 '세대 분리하여 독립된 세대를 구성한 1주택 소유의 자녀'와 함께 동일 주소지에서 1세대를 구성하여 생계를 같이 하는 경우에는 이들을 동일세대로 보아 자녀의 주택과 부모의 주택을 합한 1세대 2 주택에 해당이 되게 됩니다.  이는 결혼으로 분가한 자녀가 이혼으로 본가로 다시 재입적하는 경우도 포함이 됩니다. 

따라서 이렇게 합가한 1세대가 주택을 양도할 계획이 있는 경우에는 자녀를 다시 세대분리를 해서 즉, 주민등록을 분리하고 독립된 생계를 유지한 상태를 갖춘 상태로 양도를 하는 것이 훨씬 절세에 도움이 될 것입니다.

 

한편으로 체크해 볼만한 사항으로 만약 이렇게 합가한 2주택 1세대가 자녀가 다시 분가를 하는 날에 동시에 2주택 중 1개의 주택을 처분하였다면 즉, 잔금처리를 했다면 이런 경우 2주택 세율을 적용하게 될까요? 아니면 각각 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?

 

세법에서는 2 주택을 보유하던 1세대가 1 주택을 양도한 날에 다른 1주택을 보유한 세대원이 세대를 분가한 경우 먼저 세대를 분가하고 주택을 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다고 하고 있습니다. 물론 이때 실제로 분가하여 별도의 세대가 되었는지는 사실확인할 사항입니다.

 

거주자의 배우자와 독립세대인 자녀가 같은 세대원인 경우

거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 있습니다. 그리고 그 거주자의 배우자는 별도의 주소지에서 1세대를 구성하여 자녀들과 함께 생계를 같이하고 있습니다. 부부의 경우에는 별도의 세대를 구성한다고 하더라도 같은 세대원으로 봅니다. 그렇다면 자녀들은 세대에 포함이 될까요? 아니면 별도세대일까요?

 

이 경우 그 자녀들이 미성년자인 경우라면 당연히 세대에 포함이 됩니다. 그런데 만약에 자녀가 성장하여 독립된 세대를 갖춘 경우라면 즉, 30세 이상이 되었거나 일정한 소득을 받고 있고 독립된 생계를 유지하고 있거나 결혼을 한 경우라면 그 자녀는 거주자와 같은 세대가 아닌 별도의 세대로 보게 됩니다. 

 

양자는 생부모 쪽 세대원일까? 양부모 쪽의 세대원일까?

만약 자녀가 양자로 입양한 자녀라면 이 자녀는 생부모와 양부모 중 어느 세대에 속하게 될까요?

1세대 1 주택 비과세를 판단할 때 양자의 직계존속에는 양부모와 생부모가 모두 가능할 수 있습니다.

 

다만, 양가와 생가 중 어느 세대에 속하는지는 형식상의 주민등록 내용에도 불구하고 실질적으로 생계를 같이하는지의 여부에 따라 판단을 하게 됩니다.

 

 

3. 정리

지금까지 양도세에 있어서 1세대에 포함되는 경우와 그렇지 않은 다양한 사례들에 대하여 알아봤습니다. 얼마 전 뉴스를 카페에서 읽어보았는데 이십몇 개월 때 이혼한 생모의 주택 때문에 본인의 주택 양도시 중과세를 받아 이를 과세당국에 유권해석을 신청하여 기다리고 있다는 내용을 읽었습니다. 

 

세법 관련사례를 통해 알아본 세무당국의 세대 개념의 취지와 방향을 가늠해보면 주민등록을 기본으로 하되 별도의 세대를 구성했는지를 사실판단 사항으로 보는 경우가 많았습니다.

 

따라서 위와 같은 사례도 다른 여러가지 상황을 종합해봐야 하겠지만 단순히 이혼을 하고 이후로 전혀 왕래가 없는 별도의 생계를 유지하였다면 이혼한 생모와는 사실상 생계를 같이 한 것이 아니기 때문에 중과세가 취소되지 않을까 생각됩니다만 결과가 어찌될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

그럼 오늘 포스팅도 절세전략에 도움이 되셨길 바라면서 여기서 정리하도록 하겠습니다.