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동거봉양, 혼인 합가로 인한 주택의 양도세 비과세 여부 (1주택과 2분양권, 2주택과 1분양권 또는 2주택과 2분양권)
［▤▣℉ 2023. 3. 22. 16:15오늘은 동거봉양과 혼인으로 인한 합가 시 양도세 비과세가 적용되는 사례에 대하여 알아보겠습니다.
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목차
- 동거봉양으로 인한 합가의 경우
- 혼인으로 인한 합가의 경우
- 일시적 2 주택특례와 동거봉양(또는 혼인으로 인한 합가)의 중첩 적용 가능 여부
먼저 소득세법 시행령 156조의 3 에는 다음과 같이 동거봉양하기 위해 세대를 합친경우와 혼인한 경우 이후 1세대가
- 1 주택 + 1 분양권
- 1 주택 + 2 분양권
- 2 주택 + 1 분양권
- 2 주택 + 2 분양권
과 같이 소유하게 된 경우 제156조의 2의 제8항과 제9항에 따른다고 하고 있습니다.
제156 조의 3 【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1 주택의 특례 】 (원문보기)
⑥ 1 주택 또는 1 분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자를 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 또는 1주택 1분양권 이상을 보유한 자가 1주택 또는 1분양권 이상을 보유한 자와 혼인한 경우로써 1세대가 1 주택과 1 분양권, 1주택과 2 분양권, 2주택과 1분양권 또는 2주택과 2분양권 등을 소유하게 되는 경우는 제156조의2제8항 또는 제9항에 따른다.
Ι 동거봉양으로 인한 합가의 경우
먼저 156조의 2 제8항과 제9항을 살펴보도록 하겠습니다.
제8항의 경우는 동거봉양으로 인한 합가 시에 대한 내용으로 요지는 합가 뒤 10년 이내에 양도하는 주택(최초양도주택)은 1세대 1 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 즉, 양도세 비과세를 적용한다는 것입니다.
동거봉양의 조건으로는 60세 이상의 직계 존속으로 배우자의 직계존속을 포함하며 두 명 중 한 명이 60세 이상인 경우도 해당이 됩니다.
그리고 비과세를 위한 구체적인 추가 세부조건을 명시하고 있습니다.
그 조건이란 제3호, 제4호 또는 제5호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우여야 한다는 것인데요. 세부적인 내용은 다음과 같습니다.
제156조의 2 (주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1 주택의 특례) (원문 보기)
⑧ 제1호에 해당하는 자가 제2호에 해당하는 자를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1 주택과 1 조합원입주권, 1주택과 2 조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 “최초양도주택”이라 한다)이 제3호, 제4호 또는 제5호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1 주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2018. 2. 13. 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 1세대를 구성하는 자
가. 1주택
나. 1 조합원입주권 또는 1 분양권
다. 1 주택과 1 조합원입주권 또는 1 분양권
2. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)
가. 1 주택
나. 1 조합원입주권 또는 1 분양권
다. 1 주택과 1 조합원입주권 또는 1 분양권
3. 합친 날 이전에 제1호 가목 또는 제2호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
4. 합친 날 이전에 제1호 다목 또는 제2호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
가. 합친 날 이전에 소유하던 조합원입주권(합친 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 “합가 전 조합원입주권”이라 한다)이 관리처분계획 등의 인가로 인하여 최초 취득된 것(이하 제9항에서 “최초 조합원입주권”이라 한다)인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
나. 합가 전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 합가전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
다. 합친 날 이전 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 합친 날 이전 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
5. 합친 날 이전에 제1호 나목 또는 제2호 나목에 해당하는 자가 소유하던 1 조합원입주권 또는 1 분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업등의 관리처분계획 등 또는 사업시행 완료에 따라 합친 날 이후에 취득하는 주택
이를 정리해 보자면 다음과 같습니다.
1. 1 주택 + 1 주택으로 합가 뒤 2 주택이 된 경우에는 먼저 양도하는 주택이 비과세 적용을 받습니다.
2. 1 주택과 1 조합원입주권(또는 1분양권) + 1주택과 1조합원입주권(또는 1 분양권)으로 2 주택과 2 조합원입주권(또는 분양권)을 소유하게 된 경우는 먼저 양도하는 합가일 현재 주택이어야 하며 그중에 1호가 비과세를 받을 수 있습니다. 즉, 조합원입주권 또는 분양권의 경우 비과세 대상이 아닙니다.
그리고 추가적인 조건이 있는데요. 조합원입주권의 경우 다음의 조건을 만족해야 합니다.
- 관리처분계획 등의 인가로 인하여 최초 취득된 경우에는 그 최초양도주택이 사업시행인가일 이후 취득되어야 하고 1년 이상 거주하여야 함.
- 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 합가 전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
분양권의 경우에는 다음의 조건을 추가적으로 만족해야 합니다.
- 최초양도주택이 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것이어야 함
3. 1 조합원입주권(또는 분양권) + 1조합원입주권(또는 분양권)으로 인하여 2 조합원입주권(또는 분양권)을 소유하게 된 경우에는 합친 날 이후 취득하는 주택에 대하여 비과세를 적용합니다.
Ι 혼인으로 인한 합가의 경우
다음은 혼인으로 인한 합가의 경우에 대하여 알아보겠습니다. 혼인으로 인한 합가의 경우도 동거봉양과 거의 비슷한데요. 다만 다른 점은 처분 기한입니다. 혼인으로 인한 합가의 경우 10년이 아닌 5년 이내에 양도를 해야 비과세를 받을 수 있습니다.
제156조의 2 (주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1 주택의 특례) (원문 보기)
⑨ 제1호에 해당하는 자가 제1호에 해당하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1 주택과 1 조합원입주권, 1주택과 2 조합원입주권, 2주택과 1조합원입주권 또는 2주택과 2조합원입주권 등을 소유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(이하 이 항에서 “최초양도주택”이라 한다)이 제2호, 제3호 또는 제4호에 따른 주택 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 1세대1 주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2009. 2. 4., 2013. 2. 15., 2018. 2. 9., 2018. 2. 13., 2021. 2. 17., 2022. 2. 15.>
1. 다음 각 목의 어느 하나를 소유하는 자
가. 1주택
나. 1 조합원입주권 또는 1 분양권
다. 1 주택과 1 조합원입주권 또는 1 분양권
2. 혼인한 날 이전에 제1호 가목에 해당하는 자가 소유하던 주택
3. 혼인한 날 이전에 제1호 다목에 해당하는 자가 소유하던 주택. 다만, 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 갖춘 경우로 한정한다.
가. 혼인한 날 이전에 소유하던 조합원입주권(혼인한 날 이전에 최초양도주택을 소유하던 자가 소유하던 조합원입주권을 말한다. 이하 이 항에서 “혼인 전 조합원입주권”이라 한다)이 최초 조합원입주권인 경우에는 최초양도주택이 그 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업등의 시행기간 중 거주하기 위하여 사업시행계획 인가일 이후 취득된 것으로서 취득 후 1년 이상 거주하였을 것
나. 혼인 전 조합원입주권이 매매 등으로 승계취득된 것인 경우에는 최초양도주택이 혼인전 조합원입주권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
다. 혼인한 날 이전에 취득한 분양권으로서 최초양도주택이 혼인한 날 이전에 분양권을 취득하기 전부터 소유하던 것일 것
4. 혼인한 날 이전에 제1호 나목에 해당하는 자가 소유하던 1 조합원입주권 또는 1 분양권에 의하여 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업등의 관리처분계획 등 또는 사업시행 완료에 따라 혼인한 날 이후에 취득하는 주택
Ι 일시적 2 주택 특례와 동거봉양(또는 혼인으로 인한 합가)의 중첩 적용 가능 여부
그러면 이제 추가적으로 궁금해지는 사항은 일시적2 주택의 경우이면서 동시에 합가를 하는 경우는 비과세 적용이 어떻게 되는가 하는 것인데요. 이에 대해서는 아래의 사례를 통해 알 수 있습니다.
위의 사례에서 알 수 있듯이 일시적 2주택 특례와 동거봉양합가 특례(또는 혼인으로 인한 합가 특례)는 별도로 중첩 적용이 가능합니다.
그리고 아래의 '부동산거래관리과-609 (2010.04.28)' 질의회신 자료 사례의 경우는 2 주택인 부모와 동거봉양을 위하여 합가한 경우인데요.
2주택인 부모와 1 주택을 소유한 자녀가 합가를 하게 되었으나 부모의 주택 중 1주택을 합가 전에 매매계약을 체결한 뒤 합가 이후 양도한 경우 나머지 1 주택에 대하여 동거봉양을 위한 비과세특례를 적용할 수 있는지의 여부를 질의한 사례입니다.
회신결과와 사실관계를 종합해보면 해당 주택의 매매계약이 합가 전에 이루어졌으므로 잔금 청산이 합가 이후에 이루어졌다 하더라도 제156조의 2의 제8항을 적용할 수 있다는 맥락으로 이해되는 사례입니다.
내용 중 2010년의 사례이기 때문에 처분기한이 지금과는 달리 5년이었음을 참고하여 보시기 바랍니다.
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