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분양권만 2개인 경우 양도세를 비과세 받을 수 있을까요? 관련된 유권해석과 질의, 답변을 통해 알아보도록 하겠습니다.
2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권의 경우에는 분양권이 순차적으로 주택으로 취득하더라도 해당 분양권의 주택으로의 취득일을 기준으로 조건을 만족하는 경우 소득령 155조 1항의 일시적 2 주택 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
그러나 2021년 1월 1일 이후로 취득하는 분양권이 있는 경우에 분양권만 2개인 경우 이를 적용할 수가 없는데요. 아래의 사례를 통해 알아보겠습니다.
목차
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사례1) '양도, 서면-2021-법규재산-1891, 2022.10.06'
'양도, 서면-2021-법규재산-1891, 2022.10.06' 에서는 '기획재정부 재산세제과-1181(2022.09.20)' 에 따라 2021년 1월 1일 이후 취득한 2개의 분양권을 가지고 있는 자가 2개의 분양권이 주택으로 완성된 후 먼저 완성된 주택을 양도하는 경우 소득령 155조 1항의 적용대상이 아니라고 답변하고 있습니다.
즉, 2021년 이후 취득한 분양권이 2개인 경우 그중 먼저 주택으로 완공되어 취득한 주택을 양도하더라도 일시적 2 주택 비과세 대상이 아니라는 것입니다.
사례2) '부동산납세과-3755, 2022.12.13.'
그리고 다음의 '부동산납세과-3755, 2022.12.13.'의 경우를 살펴보겠습니다.
2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권을 보유한 1세대가 2021년 1월 1일 이후 분양권을 취득한 경우 소득령 155조 1항의 적용여부에 대한 회신내용입니다. 즉, 둘 다 2021년 1월 1일 이후가 아닌 1개의 분양권은 그 이전에 취득한 경우입니다.
2020년 12월 31일 이전 취득한 A분양권 즉, 주택 수에 포함되지 않는 분양권을 보유한 1세대가 2021년 1월 1일 이후 B분양권을 취득하였을 때, A분양권이 먼저 주택으로 완공된 이후 해당 주택을 양도하는 경우에도 역시 소득령 155조 1항에 따른 일시적 2 주택 비과세 특례를 받을 수 없다고 회신하고 있습니다.
아래의 사실관계를 확인해보면 주택으로 취득하는 A분양권을 주택으로 취득하기 전에 B분양권을 취득하게 된 것이 양도세 비과세특례를 적용할 수 없게 되는 결정적인 요인이 되는 것으로 보입니다.
사례3) '서면-2021-법규재산-6773'
다음의 '서면-2021-법규재산-6773'의 사례도 비슷한 사례로 2020년 12월 31일 이전 분양권을 소유하고 있는 자가 2021년 1월 1일 B분양권을 취득하였고 차례대로 주택으로 취득한 경우 먼저 취득한 주택을 종전주택으로 보아 일시적 2 주택 양도세 비과세 특례를 적용할 수 있는가에 대하여 적용되지 않는다고 회신한 유사사례입니다.
밑에서 알아보겠지만 1주택 1 분양권 비과세 특례인 소득령 156조의 3에 따르면 1 주택과 1 분양권을 소유하고 종전주택을 양도하는 경우 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있는데요.
여기서도 주의해서 봐야할 부분은 '1 주택인 상태에서 분양권을 취득한 경우로 한정 짓는 맥락'이라는 점입니다. 즉, 이 특례를 적용받기 위해서는 1세대 1주택으로 종전주택을 이미 취득한 상태로 분양권을 취득한 경우여야한다는 것입니다.
위의 해석사례들도 기존분양권이 주택으로 취득하기 전에 2021년 이후의 분양권을 취득하였기 때문에 155조 1항(일시적 2 주택 특례)과 함께 156조의 3(1 주택 1 분양권 특례)도 적용될 수가 없는 상황으로 볼 수가 있습니다.
사례4) '기획재정부 재산세제과-37, 2020.1.14.'
추가적으로 참고할만한 것으로 아래의 '기획재정부 재산세제과-37, 2020.1.14.'에서와 같이 A조합원입주권을 승계 취득한 후에 B주택을 취득하였고 조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 B주택을 양도하는 경우에도 일시적 2주택 비과세 특례에 해당하지 않는다고 하고 있습니다.
금번 일부 개정된 아래 소득세법 시행령 156조의 3 의 내용을 살펴보겠습니다.
1항부터 3항까지 살펴보면 알 수 있듯이 종전주택이 1주택으로 이미 취득되어 1세대가 1 주택인 상태에서 분양권을 추가로 매수하여 종전주택을 양도하는 경우 양도세 비과세 특례가 적용된다는 것을 알 수 있습니다.
소득세법 시행령 156의 3
① 법 제89조 제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
② 국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1 주택과 1 분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가 목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
③ 국내에 1 주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1 주택과 1 분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1 주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호가 목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. <개정 2022.2.15, 2023.2.28>
1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
요약 정리
지금까지의 사례를 통한 내용을 정리하자면 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
1. 2020년 12월 31일까지 취득한 분양권의 경우 순차적으로 주택으로 완공되어 취득시기에 따라 일시적2 주택 비과세 요건을 갖추게 될 경우 2분양권을 소유했음에도 불구하고 양도세 비과세가 가능하다.
2. 2분양권을 보유한 현재 2개의 분양권 중 어느 하나라도 2021년 1월 1일 이후에 취득한 경우라면 155조 1항의 일시적 2주택 비과세 특례가 적용이 되지 않는다.
3. 1 주택과 1 분양권을 소유하여 156조의 3에 해당하는 비과세 특례를 적용받기 위해서는 분양권 취득일 현재 1 주택을 보유한 1세대이어야 하며 이 주택을 종전주택으로 양도하는 경우 비과세 특례를 적용한다.
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