1세대 1주택 양도세 비과세 판단 : 1주택의 범위에 해당되는 사례

지난 시간에 이어 1세대 1 주택 양도세 비과세를 판단할 때 1 주택의 범위 해당되는 사례와 해당되지 않는 사례들에 대하여 알아보겠습니다.

지난 시간에는 1 주택의 일반적인 기준과 범위에 대하여 알아보았습니다. 

ㄴ1세대 1주택1 주택 양도세 비과세 판단 : 1 주택의 기준과 범위

 

지난 내용을 요약하자면 다음과 같습니다.

 

• 주택이란 그 용도가 불분명한 경우를 제외하고는 공부상의 용도와는 별도로 실제로 거주하는지의 사실판단을 기준으로 한다
• 주택에 딸린 토지의 경우 법령에 의하여 건축면적의 일정 배율까지만 비과세로 인정된다
• 일시적으로 거주하는 합숙소, 콘도, 별장, 기숙사, 영업용 건물에 딸린 방 등은 주택으로 보지 않는다.

오늘은 1주택 비과세가 적용되는지의 여부가 애매모한 다른 사례들을 알아보겠습니다.

 

양도세 비과세 조건을 갖춘 1 주택의 건물과 토지의 명의가 다른 경우

2 주택을 소유하고 있는 A가 그중 1 주택의 토지지분을 제외한 건물만 동일세대원이 아닌 B에게 증여를 했습니다. 그럼 A는 현재 1 주택과 토지지분만을 가지고 있는 것이 됩니다. A는 1세대 1 주택 양도세 비과세에 해당될까요? 

 

1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일 세대를 구성하고 있는 세대원이 아닌 자가 각각 소유한 경우에는 그 토지를 소유한 사람은 주택을 소유한 것으로 판단하지 않습니다. 따라서 위와 같은 경우 A는 1세대 1 주택에 해당되는 것입니다. 

 

그러나 여기도 주의해야 할 사항이 있는데요. 토지만 소유한 A가 실질적으로 소유하면서 명의만 달리 한 경우에는 등기상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보아 1세대 2 주택을 적용합니다. 여기서 실질적으로 소유한다는 말이 조금 애매하게 느껴질 수 있지만 주택을 사실상 A가 사용하거나 임대를 줬는데 임대료가 A의 계좌로 입금되거나 B가 실질적인 소유자로서의 사용이 없거나 등을 말합니다. 

 

따라서 이런 경우 A가 1주택으로 인정을 받기 위해서는 추후 이 주택을 B가 사실상 소유한 것임을 증명할 수 있는 내용을 미리 준비하여 후에 소명요구 등이 있을 때를 대비하는 것이 좋습니다.

 

그렇다면 주택과 그 부수토지를 동일 세대원이 나누어 소유하고 있는 경우에는 어떻게 될까요?

1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지를 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에는 말 그대로 같은 세대이기 때문에 1세대 1 주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다. 

 

정리를 해보면 1세대 1 주택 양도세 비과세 조건을 갖춘 주택과 토지를 각각 동일세대원이 소유하면 주택과 토지 모두 비과세를 적용받습니다. 

그러나 동일세대원이 아닌 경우 주택의 소유자에 한하여 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있으며 주택 부수토지의 소유자는 토지에 대하여 동규정을 적용받을 수 없습니다. 즉, 토지를 양도할 때 과세가 되게 됩니다.

 

1세대 1주택자가 인접토지를 추가 매입한 경우

A는 주택과 부수토지가 있습니다. 그런데 인접한 토지를 추가 매입하여 토지를 확장하여 부수토지를 넓히려고 합니다. 이 경우 넓힌 토지도 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?

 

이 상황에는 두 가지 확인해야 할 이슈가 있는데요. 첫 번째는 추가 매입할 경우 비과세가 가능한가 하는 물리적인 이슈이고 두 번째는 추가 매입을 한 경우 해당 토지는 소유기간이 기존 토지나 주택과는 다르게 됩니다. 이 경우 추가 매입한 토지의 보유기간에 따른 판단을 어떻게 할 것인지 하는 것입니다.

 

먼저 첫번째로 추가 매입한 토지가 주택의 부수토지로 인정되는가 하는 여부는 인정될 수 있다는 것입니다. 주택의 울타리 내에서 주택의 부수토지로 사용하는 경우에는 이를 부수토지로 볼 수 있습니다. 

그렇다면 해당 토지의 보유기간은 어떻게 기산 하는가?

해당 토지는 별도로 보유기간을 기산 하게 됩니다. 즉, 추가 매입한 당시부터 추가로 2년 이상 보유 및 사용을 해야 추후 주택과 토지를 모두 비과세 받을 수 있습니다.

 

주택의 부수 토지를 텃밭으로 사용한 경우

주택의 부수토지를 텃밭으로 사용한 경우 이 텃밭은 당연히 부수토지로 인정된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 1세대 1 주택으로 인정되는 부수토지란 해당 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지이며 주거생활공간으로 인정되는 토지에 한하여 해당이 되는 것입니다. 

따라서 주거용으로 사용되지 않고 농작물의 경작용으로 사용되는 경우 이 토지는 부수토지로 보지 않는 것이 원칙입니다.

 

대지 위에 무허가 건물이 존재하는 경우

토지 위에 무허가 건물이 있고 소유자가 실제로 이에 거주한 경우에는 이 대지를 주택의 부수토지로 보게 됩니다. 따라서 이 경우 토지를 양도하는 경우에도 주택으로 인정되는 건물이 있기 때문에 주택과 토지를 양도하는 것이 됩니다.