1세대 1주택 비과세 판단 사례(민박집 오피스텔 펜션 레지던스 용도변경 등)

1세대 1 주택 비과세를 받기 위한 다양한 판단 사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 1세대 1 주택으로 인한 양도세의 비과세 혜택이 매우 큰 만큼 보유하고 있는 부동산 자산의 용도가 주택인지 아닌지, 그리고 보유하고 있는 주택의 수가 몇 체인지를 판단하는 것은 매우 중요합니다. 비과세가 되고 안되고에 따라 양도세를 적게는 수백만 원에서 억 단위까지 낼 수도 있기 때문인데요. 이번 포스팅에서는 평소 혼란스러울 수 있는 몇 가지 사례들에게 대해서 비과세가 되는 지의 여부를 판단해 보도록 하겠습니다.

 

1세대 1주택 비과세 판단의 쟁점

이미 다들 알고계시는 1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 혜택의 조건에 대하여 알아보겠습니다. 양도일 현재 1세대 내에 주택이 1 주택이라면 주택 양도로 발생하는 양도소득세가 비과세 되어 차액은 모두 매도인에게 귀속되게 됩니다. 국세청이나 지방자치단체인 구청이나 시청 등에 따로 내야 할 세금이 없게 되는 것입니다.

 

비과세가 되는 핵심 쟁점은 2가지로 정리해볼 수 있는데요. 같은 세대 내에 1 주택인 경우 1 주택자가 되기에 내가 과연 1세대인가를 먼저 따져봐야 하는 것이고요. 두 번째 쟁점은 내가 가진 부동산 자산을 판단했을 때 1 주택인가 하는 것입니다. 즉 정확한 1세대의 범위를 알아야 하는 것이 먼저이고 그 세대가 보유한 부동산 자산을 통틀어 주택이 1 주택인가를 판단해야 하는 것이 두 번째입니다.

 

이게 도대체 무슨 소리냐고 할 수 있겠습니다. 어느 가족이 아파트 1채만 보유하고 있다면 1 주택 비과세의 판단은 쉬울 수 있습니다. 그러나 다음과 같은 경우를 예를 들어보겠습니다. 만약 펜션 1채와 아파트 1채를 가지고 있다면 이는 1주택일까요? 펜션은 주택일까요? 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 주택일까요? 아니면 업무용 시설일까요? 이 오피스텔을 양도할 때 1주택 비과세를 적용할 수 있을까요? 같이 살던 아들이 어느 날 주택을 구입했고 세대분리를 하고 나가면 아버지가 가지고 있던 아파트가 1 주택으로 비과세를 받을 수 있을까요?

 

간단한 예로 들어드렸지만 이와 같이 세대와 주택에 해당되는지 애매하고 혼란스러운 다양한 상황들이 있을 수 있습니다. 지난 포스팅에서도 1세대의 범위를 주제로 다룬 포스팅이 있었고요. 여러 부동산 중에서 주택으로 인정되는 사례들을 주제로 포스팅을 올려드린 적이 있는데요. 오늘은 많은 부동산 자산들 중에서 특히 주택으로 인정되는 지의 여부가 애매한 부동산들에 대해서 알아보려고 합니다.

 

민박집과 펜션

민박집과 펜션을 보유한 경우 이들은 1 가구 1 주택 비과세를 받을 수 있을까요? 숙박업으로 운영하는 민박집과 펜션은 주거용 주택에 포함되지 않습니다. 따라서 양도일 현재 거주하고 있는 주택 1채와 민박집 (또는 펜션)을 보유한 경우에는 1주택으로 간주하게 되어 거주하고 있는 주택을 양도하면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

그러나 반대로 주택을 그대로 두고 펜션이나 민박집을 양도하는 것은 비과세혜택을 받을 수 없게 됩니다. 펜션이나 민박집은 말 그대로 주택이 아니기 때문이죠. 그러나 만약 세대원 등이 해당 건물로 이전하여 주거용으로 사용하고 있다면 이는 주택으로 볼 수 있습니다.

 

오피스텔

다음은 오피스텔의 경우를 알아보겠습니다. 오피스텔도 다양한 상황이 있을 수 있는데요. 주택 양도일 현재 공실로 비어있는 오피스텔은 주택으로 볼까요? 아니면 업무시설로 보게 될까요? 

주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔이 내부시설이나 구조가 주거용으로 사용할 수 없는 사무실 형태의 오피스텔이고 건축법 상의 업무용으로 승인을 받은 경우라면 이는 주택으로 보지 않게 됩니다. 그러나 내부시설이나 구조가 주거용으로 변경되어 주거용으로 사용이라 가능한 경우라면 주택으로 보게 됩니다. 

 

1세대 2 주택이었다가 세대 분리하여 1 주택이 된 경우

이번에는 세대의 판단이 혼란스러운 경우를 예로 들어보겠습니다. 만약 1 주택이었던 1세대가 있습니다. 이 세대의 세대원 중 자녀 1명이 주택을 구입하였고 이후 이 세대원이 세대분리를 통해 분가를 하였다면 기존의 1주택을 양도할 경우 비과세가 적용될 수 있을까요? 구체적인 상황에 따라 다를 수 있지만 일반적으로 자녀가 아파트를 취득하였고 이후에 세대 분리를 한 경우라면 양도일 현재 주택은 1주택이 되므로 양도 시 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 조건이 됩니다. 

 

레지던스

주거용 건물을 임차하여 다시 투숙객에게 임차하는 레지던스는 숙박업일까요? 아니면 주택임대업일까요? 일반적으로 레지던스의 임차기간을 고려할 때 숙박업에 더 가깝습니다. 따라서 해당 부동산은 주택이 아닌 영업용 시설이 되는 것이고요. 그렇다면 레지던스를 보유한 소유자의 주택 수에 레지던스는 포함되지 않게 됩니다.

 

용도가 변경된 주택

원래 주택이었던 건물이 용도가 변경되어 점포 등으로 운영이 되었다가 양도를 하는 경우라면 양도소득세 과세 여부는 어떻게 될까요? 양도소득세 과세의 기준이 되는 시기는 양도일이므로 양도일 현재 해당 건물이 주거용으로 쓰이고 있는 주택인가 점포인가에 따라서 주택으로 볼 지 또는 상가 등의 점포로 볼 것인지가 가려지게 됩니다. 

따라서 주택으로 사용을 했지만 어느 날부터 용도를 점포 등으로 용도를 변경하여 사용하다가 양도를 하게 되면 양도세가 발생하게 됩니다. 

 

관련하여 보다 구체적인 주택과 세대의 기준과 범위 정보는 아래 포스팅들을 참고해 보시기 바랍니다.

 

2023.04.03 - [부동산 세금 절세 관련 정보] - 1세대 1 주택 양도세 비과세 판단 : 1주택의 기준과 범위

2023.04.05 - [부동산 세금 절세 관련 정보] - 1세대 1주택 양도세 비과세 판단 : 1주택의 범위에 해당되는 사례

2023.03.29 - [부동산 세금 절세 관련 정보] - 1세대 1주택 양도세 비과세 : 1세대의 기준과 범위