일반임대사업자와 주택임대사업자(세금 비교)

일반임대사업자와 주택임대사업자는 무엇이 어떻게 다른지 양도소득세나 임대소득세, 취득세 등 세금적인 측면을 위주로비교해보도록 하겠습니다.

일반임대사업자와 주택임대사업자

임대사업자 이해의 중요성

오피스텔의 경우 주거용으로 임대를 내놓을지 또는 업무용으로 할지를 고민 중이라면 세금측면에서의 유불리는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있는데요.

 

 해당임대부동산이 차익형을 목적으로 한 것인지 수익형을 목적으로 한 것인지, 해당 임대소득을 제외한 다른 소득이 어느 정도인지, 건강보험료가 직장가입자인지 지역가입자인지 또는 피부양자인지  등 다양한 측면에서 고려가 되어야 합니다.

만약 그렇지 못한 경우 생각지 못한 곳에서 세금폭탄을 맞을 수도 있어서 꼭 사전에 전문가를 통한 상담을 통해 전략을 세우시기를 권장드립니다.

아래 두 임대사업자의 세금적 측면의 비교 내용은 임대부동산을 운영하실 때(특히 오피스텔) 대략적인 청사진을 그리는데 참고를 하시면 좋을 것 같습니다.

 

주택임대사업자와 일반임대사업자란

주택임대사업자는 말그대로 주거용 부동산인 주택 및 주거용 오피스텔을 임대하는 사업자를 말합니다. 또한 주택임대사업자는 지자체에 등록을 한 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의 규정에 따라 등록을 한 임대주택사업자가 있으며 지자체에 등록을 하지 않은 임대사업자가 있습니다.

전월세 주면 세무서와 지자체에 임대사업자 등록을 꼭 해야 할까?

 

반면 일반임대사업자는 주거용이 아닌 비주거용 부동산을 임대하는 사업자를 말합니다. 즉, 상가, 오피스, 업무용 오피스텔, 지식산업센터 등의 상업용 부동산을 임대하는 사람을 말합니다. 

 

일반임대와 주택임대에 따른 세금 비교

일반임대사업자와 주택임대사업자를 대표적으로 오피스텔을 업무용으로 임대하느냐 주거용으로 임대하느냐에 따라 다음과 같이 부과되는 세금을 대조해 볼 수 있습니다. 

 

<오피스텔 용도(주거용/업무용)에 따른 세금 비교>

주거용	구분	업무용
면세(환급 안됨)	부가가치세	과세(환급 가능)
주택 수 포함(2020.8.12. 취득분부터)	주택 수 포함 여부	주택수 미포함
4.6%(면제 또는 감면 가능)	취득세율	4.6%
0.1 ~ 0.4%	재산세율	0.25%.
과세대상	종합부동산세	과세대상 아님
분리과세 또는 종합과세	종합소득세	종합과세
주택 양도소득세율 적용	양도소득세	건축물 양도소득세율 적용

 

부가가치세

일반임대사업자의 경우 보통의 사업자와 마찬가지로 주 수입인 임대료에 대하여 10%의 매출부가세가 발생하며 건물 매입 등에 지출된 비용에는 매입부가세 10%에 대하여 환급이 가능합니다. 해당 부동산을 최초로 분양받거나 중도에 취득하는 경우, 시설투자나 인테리어를 한 경우 등에는 조기환급이 가능하기도 합니다.

그러나 주거용으로 임대를 하는 주택임대사업의 경우에는 면세사업자로 매출에 대한 부가세가 없으며 대신 환급받는 부가세 또한 없게 됩니다.

 

주택 수 포함 여부

오피스텔을 주거용으로 임대를 하게 되면 해당 주택은 주택 수에 포함이 됩니다. 물론 지자체에 등록을 한 주택임대사업자는 일정조건을 만족한 경우라면 양도세를 산정할 때 주택 수에 포함이 되지 않을 수 있습니다. 그렇지 않다면 해당 오피스텔이 주거용으로 사용하고 있다면 기본적으로 이제는 주택 수에 포함이 되게 됩니다.

그러나 업무용으로 사용하고 있는 일반임대사업자의 경우에는 해당 오피스텔은 업무용 시설이므로 당연히 주택 수에 포함 이 되지 않습니다.

 

취득세율 및 재산세율

취득세율은 주거용이든 업무용이든 동일하게 4.6%가 적용됩니다. 재산세율은 주거용 부동산은 0.1~0.4%가 과세되며 업무용인 경우 일괄적으로 0.25%가 과세됩니다.

다만, 지자체에 등록을 한 주택임대사업자의 경우 예외적으로 해당 오피스텔의 면적, 최초분양의 여부, 취득당시의 가액 등 일정조건을 만족하면 취득세와 재산세를 면제 또는 감면받을 수 있습니다.

 

종합부동산세

주거용은 종합부동산세 과세대상이지만 비주거용 부동산은 종합부동산세 과세대상이 아닙니다.

 

종합소득세

종합소득세의 경우 주거용으로 임대를 하고 있다면 연 2000만 원 이하의 임대소득의 경우 14% 분리과세로 신고가 가능합니다. 그러나 일반임대사업자의 경우에는 보통의 사업자와 같은 방식의 소득세가 과세됩니다. 즉, 다른 소득과 합산하여 과세표준을 산출하고 이에 따른 누진세율에 따라 소득세가 과세됩니다.

 

양도세율 

주거용으로 임대를 하고 있다면 주택의 양도세율이 적용됩니다. 업무용 오피스텔이라면 일반 건축물의 양도세율이 적용됩니다. 만약 임대 중인 오피스텔이 주거용으로 쭉 임대를 하다가 양도일 현재 업무시설이라면 이는 업무시설로 인정되게 됩니다. 

의무 임대기간

주택임대사업자는 다양한 세금 감면 혜택이 있는 만큼 의무사항도 많은데요. 과거 4년, 8년의 의무기간에 따라 단기, 장기임대등록이 가능했었는데 이것이 변경되어 현재는 10년 동안 의무적으로 임대를 해야 합니다. 지자체 주택임대사업자 등록의 경우 의무사항과 그에 따른 과태료 등이 굉장히 다양하고 강력한데요. 내용이 여러 가지가 있으므로 주택임대사업자로 등록을 고민하고 계시다면 의무사항에 대한 내용을 꼭 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

지자체 등록 주택임대사업자의 의무사항

 

일반임대사업자 또한 의무임대를 10년간 해야 하며 이를 지키지 못한 경우 환급받은 부가세를 추징당할 수 있으니 유의해야 합니다.