2023 공정시장가액비율에 대하여 알아보자

공정시장가액비율의 의미와 보유세에서 있어서 적용방법 그리고 현재까지의 경과와 향후계획에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

공정시장가액비율 핵심요약

1. 공정시장가액비율이란

공시가격에서에 일정비율로 과세표준을 정하는 일종의 할인율이다.

 

2. 종합부동산세 공정시장가액비율

60~100% 내에서 대통령이 정할 수 있으며 상반기에 발표될 예정이며 2022년 기준 60%를 한시적으로 적용하였음. 2023년에는 80%로 조정될 것이라는 소문이 기획재정부 내에서 돌고 있음.

• 2022년 기준 종합부동산세 주택분 공정시장가액비율 : 60%
• 2022년 기준 종합부동산세 합산과세대상 토지분 공정시장가액비율 : 100%

3. 재산세 공정시장가액비율

30~70%의 구간 내에서 대통령이 정할 수 있습니다. 4월에 발표 예정이며 2022년의 공정시장각액비율은 다음과 같습니다.

• 토지 및 건축물의 공정시장가액비율 : 70%
• 주택 공정시장가액비율 : 60%

 

공정시장가액비율의 의미와 적용방법

공정시장가액비율이란 세금을 부과할 때 기준이 되는 할인율이라고 보면 쉽습니다. 예를 들어 주택의 종부세 또는 재산세를 부과할 때 공정시장가액비율이 60%라고 한다면 주택의 공시가격에 60%를 재산의 과세표준으로 하여 이 과세표준에 해당하는 세율로 부과가 되게 되는 것이죠.

 

예를 들어 설명드려보겠습니다. 현재 종합부동산세 기본공제액이 9억인데요. 2 주택자이고 2개의 주택의 공시가격 합이 10억이에요. 그러면 종합부동산세를 과세할 때 공시가격이 9억이니까 공시가격 합 10억에서 9억을 공제하고 남은 1억에 대하여 공정시장가액비율 60%를 곱하게 되면 최종 과세표준은 6000만 원이 되는 겁니다.

종합부동산세 주택분 과세표준 및 세율

이 6000만원을 종합부동산세 과세표준구간에 해당되는 세율을 찾아보면 3억 원 이하에 해당되어 세율은 0.5%가 적용되어 최종 산출 종합부동산세 세액은 6000만 원*0.5%=30만 원이 되는 것입니다.

 

이를 종합부동산세와 함께 보유세인 재산세에도 같은 방식으로 적용을 하게 되는데요. 다만, 재산세에서의 공정시장가액비율과 종부세에 있어서의 공정시장가액비율은 서로 다릅니다. 2022년도에는 60%로 동일했지만요.

 

종합부동산세 공정시장가액비율

2023년에는 아시다시피 공시가격이 예년 대비 평균 18.61% 하락하였습니다. 그리고 종합부동산세 공제한도도 6억에서 9억으로 상향되었습니다.(1 주택자는 12억까지) 따라서 기본적으로 종합부동산세와 재산세는 작년에 비해서 대상자가 훨씬 줄어들 것으로 보이고 대상자들의 세금도 적어질 확률이 높은데요. 

 

다만, 기획재정부 안팎에서 나오는 소문에 의하면 올해 종부세 공정시장가액비율이 80%로 조정될 가능성이 있다는 말들이 나오고 있다고 하니 2022년의 60%보다 올라가게 되는 거잖아요. 그래서 공시가격은 하향되었지만 공정시장가액비율이 올라가면서 그 할인폭은 크지 않을 것이란 전망입니다.

 

지금 고물가와 금리상승으로 어려운 상황에 웬 상승이냐고 생각하실 수도 있겠습니다. 그러나 2022년의 할인율은 한시적 적용이었다는 점과 윤석열 정부가 거듭된 감세조치를 취하면서 세수여건이 점차 악화되고 있기 때문에 이마저도 낮출 수는 없다는 판단인 것 같습니다. 종합부동산세는 정부의 큰 세수공급요인이기도 하기 때문입니다.

종합부동산세법에서는 60~100%까지 범위 내에서 대통령령으로 정할 수가 있습니다.

종합부동산세 시행령 제2조의4

재산세 공정시장가액비율

재산세의 공정시장가액비율도 동일하게 60%지만 여기에는 예외조항이 있는데요. 2022년 과세기준일 현재 1세대 1 주택에 해당하는 주택의 재산세 과세표준은 특례 공정시장가액비율 45%를 적용하였습니다. 정부는 1세대 1 주택자의 재산세 공정시장가액비율을  2022년의 45% 수준에서 더 낮춘다는 방침을 유지한다는 입장입니다.

지방세법 시행령 제109조

재산세 공정시장가액비율 또한 대통령령으로 정하는 것으로 현재 지방세법이 정한 재산세 공정시장가액비율 하한선은 30%입니다. 정부가 시행령을 통해 정할 수 있는 주택의 재산세 공정시장가액비율 범위를 40~70%에서 30~70% 구간으로 바꾸는 지방세법 개정안이 국회를 통과했기 때문입니다. 대통령이 최대 30%까지로 추가 할인이 가능하다는 것이죠.

 

물론 지금까지의 경과를 보면 2 주택 이상의 보유자들에 대하여 이런 파격적인 할인혜택이 주어지진 않을 것으로 보이는데1 주택자들에 대한 추가적인 비율의 할인은 충분히 예상해 볼 수 있을 것 같습니다. 

 

올해 적용되는 종합부동산세와 재산세 공정시장가액비율은 아직 발표가 되지 않은 상황이고요. 재산세는 4월, 종합부동산세는 상반기 내에 발표할 예정이라고 합니다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일이 6월 1일이기 때문에 이 전에는 발표가 될 것으로 보이고요. 그러면 공시가격과 함께 보유세가 얼마나 나올지 계산이 되겠네요.