취득세 - 시가표준액(1억이하) 공동명의 등록임대주택의 주택 수 산정 사례

앞 포스팅에서 주택 취득 시 주택 수에 포함되지 않는 주택의 종류에 대하여 알아보았습니다. 이번 포스팅에서는 주택 수 산정과 관련한 애매모한 사례들을 예로 들어 실제 취득세율이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.

Ι 시가표준액 1억원 이하의 주택의 사례

ⓐ 시가표준액이 1억원 이하의 주택은 주택 수에 산정이 되지 않는다고 했습니다. 그렇다면 3 주택자가 시가표준액 1억 원 이하의 주택을 취득하는 경우 취득세율은 어떻게 될까요?

시가표준액이 1억원 이하의 주택이므로 주택 수에도 포함이 되지 않으므로 그대로 3 주택자가 됩니다. 그리고 중과세도 적용하지 않으므로 1%의 취득세율을 적용합니다.

 

ⓑ 시가표준액이 1억 이하인 오피스텔도 마찬가지로 주택 수에서 제외합니다. 그러나 여기에도 예외 있는데요. 앞선 포스팅에서 알아본 바와 같이 도시 및 주거환경정비법 제2조 제1호에 따른 정비구역으로 지정, 고시된 지역 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재한 주택은 제외가 됩니다. 

그리고 분양권, 입주권은 2020년 8월 12일 이후의 취득분에 대해서는 가격과 무관하게 주택 수에 산정합니다.

 

ⓒ 여기서 오피스텔은 조금 독특한 사례가 있을 수 있는데요.

만약 업무용으로 취득한 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후에 주거용 오피스텔로 전환하게 되면 이는 주택 수에 포함되는지의 여부입니다.

여기서도 중요한 것은 취득한 시기가 중요합니다. 주택 수에 포함되는 오피스텔은 2020년 8월 12일 이후의 취득분이므로 만약 이전에 업무용 오피스텔을 취득하였다고 하더라도 주택 수에 포함되지 않습니다. 

 

한편, 오피스텔의 취득세는 주택 수 포함여부와는 별도로 취득세 중과세가 되지 않고 4%의 취득세를 납부하며 다만 다른 주택 취득 시 주택주에 포함되어 영향을 준다는 사실을 알아둘 필요가 있습니다.

 

Ι 공동명의 등 지분에 따른 사례

ⓐ 주택의 공유지분을 소유하거나 취득하는 경우에도 원칙적으로 주택을 소유하거나 취득하는 것으로 본다고 했습니다. 그렇다면 1세대가 A주택을 소유하고 있고 1/2지분을 가지고 있는 B주택을 소유한 상태에서 C주택의 1/2만큼의 지분을 유상승계취득할 경우 C의 취득세 세율을 어떻게 될까요?

지분으로 소유하거나 취득하는 경우에 해당하여 B와C주택이 각각 별도의 주택으로 보기 때문에 C주택은 3 주택의 세율을 적용받게 됩니다.

 

ⓑ 조금 다른 경우도 살펴보겠습니다. 1세대가 마찬가지로 1주택을 보유하고 있고 B주택의 1/2 지분을 가지고 있었는데 B주택의 나머지 1/2 지분을 유상취득하게 될 경우의 취득세율은 어떻게 될까요?

이때에는 주택 수가 2주택이기 때문에 2 주택의 취득세율이 적용됩니다.

 

ⓒ 그리고 많은 분들이 하고 있는 배우자와의 공동명의로 인해 지분을 1/2씩 보유하는 경우는 주택 수는 어떻게 계산을 할까요?

동일 세대원이 주택이나 분양권, 조합원입주권, 오피스텔을 공동 보유하고 있더라도 이는 1 주택으로 보기 때문에 동일 세대원인 배우자에게 1/2 지분을 증여했다면 그 세대의 주택 수는 1 주택이 됩니다.

 

ⓓ 여기서도 살짝 상황을 비틀어서 부모와 자녀가 지분을 1/2씩 가지고 있는 경우는 주택 수가 어떻게 될까요?

만약 부모와 자녀가 같은 세대를 구성하고 있다면 이는 1주택으로 판단합니다. 그러나 동일세대원이 아닌 경우에는 각각의 주택 수에 포함되게 됩니다.

 

Ι 임대주택으로 등록한 주택의 사례

임대주택으로 등록한 주택의 경우 신규주택인 경우에는 그 면적에 따라 취득세가 면제되거나 감면되는 특례들이 있어서 주택 수를 계산할 때에도 헷갈리는 분들이 있는 것 같습니다.

일반적으로 임대주택 자체로는 취득세 중과세 산정 시 주택수에 포함이 됩니다. 다만, 임대주택도 시가표준액이라던지 기타 다른 주택 수에 포함되지 않는 조건을 갖추고 있다면 똑같이 주택 수에서 제외가 될 수 있습니다.

 

지금까지 시가표준액 1억 이하, 공동명의, 임대주택의 주택 수 산정에 따른 취득세율의 적용사례에 대하여 알아보았습니다. 본 포스팅은 앞에서 포스팅한 내용의 사례이기 때문에 보다 정확히 이해하기 위해서는 아래 포스팅을 참고하시면 좋습니다.

 

1세대의 주택 수에 포함되지 않는 주택