증여한 경우와 내 부동산을 내가 낙찰 받은 경우 취득세 계산

일반적으로 증여라고 하면 직계 존비속간에 이루어지는 게 당연하죠? 보통은 무상으로 증여하지만 유상취득으로 보는 경우도 있습니다. 오늘은 이 부분에 대하여 알아보겠습니다.

증여한 부동산 등을 유상취득으로 보는 경우

배우자 또는 직계존비속(부모 또는 자녀를 말함) 간의 부동산 취득의 경우에는 일반적으로 증여로 취득한 것으로 봅니다. 그러나 다음의 어느 하나에 해당되는 경우 유상으로 취득한 것으로 봅니다.

 

▷ 공매를 통하여 부동산 등을 취득한 경우

▷ 파산선고로 인하여 처분되는 부동산 등을 취득한 경우

▷ 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산 등을 서로 교환한 경우

▷ 해당 부동산 등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명한 경우

-  그 대가를 지급하기 위한 취득자의소득이 증명되는 경우

- 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

- 이미 상속세 또는 증여세를 과세받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

- 위의 3가지에 준하는 것으로서 취득자의재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

증여자의 채무를 인수하는 부담부증여

▷ 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득하는 것으로 본다.

▷ 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산 등의 부담부증여

- 원칙 : 증여로 취득한 것으로 본다.

- 객관적으로 대가관계를 확인할 수 있는 경우 : 유상으로 취득한 것으로 본다.

▷ 따라서 증여를 받으면서 일정 부분의 채무를 부담하거나 전세보증금까지 같이 승계한 경우의 과세표준은 유상취득 부분과 무상취득 부분으로 구분되는데 채무액(전세보증금)에 상당하는 부분은 유상승계취득의 과세표준이 되며 시가표준액에서 유상 취득분(채무액)을 제외한 부분만큼 무상승계취득의 과세표준이 된다.

▷ 예를 들어 무주택자가 대출이 끼어있는 아파트를 부담부증여방식으로 배우자 등에게 소유권을 이전하게 되면 취득세는 채무액에 대하여는 유상취득에 의한 취득세율(1~3%)의 취득세를 내고 부채를 시가표준액에서 제외한 증여가액은 무상취득에 의한 취득세율 3.5%를 적용받게 된다.

본인 소유의 부동산을 본인이 경매로 낙찰 받은 경우

본인 소유로 되어 있는 부동산을 본인이 경매로 낙찰받아 등기를 하게 되는 경우 새로운 취득으로 보고 취득세를 납세해야 하는지 의문이 있을 수 있습니다. 경매의 경우는 부동산의 소유자가 해당 부동산을 경락받은 경우 새롭게 취득한 것으로 보지는 않으므로 취득세 납세의 의무는 없습니다.