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부동산 세금 절세 관련 정보

주택임대소득의 분리과세와 종합과세 비교 방법

［▤▣℉ 2023. 5. 30. 16:50

주택임대소득 과세대상 합계액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택하여 소득세를 납부할 수 있는데요. 오늘은 주택임대소득의 분리과세와 종합과세 세액 계산방법을 비교해 보도록 하겠습니다.

먼저 임대소득의 종합과세와 분리과세 세액은 국세청 홈택스의 세액 비교를 통하여 수입금액을 입력하면 간단하게 비교가 가능합니다.

주택임대소득의 소득세 세액 계산은 종합과세와 분리과세에 따라 다음과 같은 과정을 거쳐서 계산을 하게 되는데요.

그리고 분리과세는 세무서와 지자체에 모두 등록한 등록임대주택의 경우와 세무서에만 등록한 미등록임대주택으로 구분하여 계산을 하게 되면 이 두 경우에는 필요경비를 계산하는 방법과 세액감면액이 적용되는 부분을 다르게 계산하게 됩니다.

만약 등록임대주택의 임대기간이 1년 전체가 아닌 일부기간의 경우에는 해당 임대기간을 월수로 계산하여 적용합니다. 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 보아 계산합니다.

만약 등록임대주택을 해당 과세년도에 등록하여 미등록한 기간과 등록한 기간이 있는 경우에는 등록한 기간 동안의 수입금액에는 필요경비율 60%를 적용하여 계산하며 등록하지 않은 기간 동안 발생한 수입금액에는 50%의 필요경비율을 적용합니다.

공제금액은 주택임대소득을 제외한 다른소득이 2천만 원 이하인 경우 공제합니다.

주택임대주택과 미등록임대주택이 있는 경우 공제금액은 총수입금액 대비 해당 주택의 수입금액의 비율로 안분하여 계산합니다.

종합과세의 경우 주택임대소득금액을 근로소득 등의 다른 소득금액과 합산하여 근로소득세 누진세율에 따라 세액을 산출하게 됩니다.

그리고 종합과세의 경우 주택임대소득 산출을 위해 주택임대에 따른 필요경비를 계산할 시 장부신고 또는 추계신고를 선택할 수 있는데요.

장부신고는 실제 장부를 작성하여 필요경비를 합산해서 제외하는 것을 말합니다. 추계신고는 말 그대로 대략적인 비율을 경비로 제외하는 것인데 총수입금액에 따라 기준경비율과 단순경비율을 적용할 수 있습니다.

일반적으로 장부신고는 지출한 경비가 많을 때 유리한 반면 기타 소요된 경비가 적을 경우에는 단순경비율을 적용하는 것이 유리합니다.

종합과세 세액 계산은 다음과 같은 과정을 거쳐 산출되게 됩니다.

구분	종합과세
주택임대 수입금액	월세 + 간주임대료
주택임대 필요경비	장부신고 : 실제지출한 경비를 필요경비로 공제 추계신고 : 수입금액에 따라 기준경비율 또는 단순경비율로 반영
주택임대 소득금액	수입금액 - 필요경비
종합소득 금액	주택임대소득금액 + 근로소득 등 다른 소득금액
소득공제	인적공제 등 각종 소득공제
과세표준	종합소득 금액 - 소득공제
세율	6 ~ 45%
산출세액	과세표준 * 세율
공제감면 세액	소득세법 및 조특법 상의 각종 공제, 감면 소형주택 임대사업자 감면 포함
결정세액	산출세액 - 공제감면세액