다가구 주택의 양도세 비과세 요건

오늘은 다가구 주택의 양도세 비과세를 위한 조건들에 대하여 알아보겠습니다. 

다가구주택 양도세 비과세 조건

 

다가구 주택이란 

먼저 다가구 주택이 무엇인지부터 짚고 넘어가야 할 필요가 있는데요. 다가구는 보통 원룸 같은 작은 평수의 방이 여러 개 있는 집을 말한다는 정도로 많이들 알고 계실 텐데요. 정확한 정의는 다음과 같은 조건을 갖춘 부동산을 말합니다.

 

건축법 제 2초 제2항, 건축법 시행령 제3조의 5에 따라 주택으로 쓰는 연면적의 합이 660제곱미터 이하이며 층수 4층 이하인 공동주택(근린생활시설은 포함하지 않음)을 말합니다. 근리생활시설은 포함하지 않기 때문에 보통 상가주택이라고 알고 있는 주택들의 주택부분은 다가구주택이라고 할 수 있습니다.

 

다가구 주택은 겉으로는 위와같은 특징으로 구분 지어지기도 하지만 등기부등본을 확인하며 더욱 확실하게 구분이 가능한데요. 다가구주택은 단독주택으로 분류되고 호실별로 구분등기가 된 것이 아닌 하나의 건물 등기로 되어 있습니다.

다가구주택과 겉으로는 비슷한 다세대주택과 구분되는 가장 큰 특징이 바로 이것인데요. 다세대주택은 호실별로 소유권이 다른 즉, 구분등기가 되어 있습니다.

 

한편, 연립주택이라 불리는 것은 이 다세대주택의 면적이 넓을 경우 연립주택이라 볼 수 있는데 즉 면적만 큰 다세대주택이라고 보시면 됩니다.

다가구주택의 양도세 비과세 요건

다가구주택이 무엇인지는 알아보았으니 이제 양도세를 비과세 받을 수 있는 요건에 대하여 알아보겠습니다. 다가구주택은 주로 기존 단독주택을 철거하고 나서 그 자리에 신축하는 경우가 많죠?

 

다가구주택을 신축하여 판매하는 경우

만약 오래된 주택을 구입하여 멸실시키고 나서 다가구주택을 신축하여 나중에 양도하려고 한다면 이는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?

 

이에 대한 답은 상황에 따라 다르다는 것입니다. 만약 1 가구 1 주택의 비과세 요건을 갖추면서 소유하고 있다가 양도를 하는 경우 양도소득세가 비과세 받을 수 있습니다. 다만, 주택의 양도가 사업적으로 이루어진다고 판단되는 경우에는 양도소득세가 아닌 사업소득세로 과세받을 수 있다는 것을 주의해야 합니다. 

 

즉, 이렇게 오래된 주택을 매입하여 다가구주택을 신축하여 판매 하는 것은 주택신축판매업으로 볼 수 있는 소지가 있다는 것입니다. 이런 경우라면 사업소득세가 과세되고 부가가치세 또한 과세당할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

다가구주택의 주택 수 계산

세법에서는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분은 하나의 주택으로 봅니다. 이에 따르자면 다가구주택도 각각의 가구가 독립하여 거주가 가능하므로 각각의 주택으로 보아야 할 것입니다. 그러나 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보기 때문에 1 주택으로 인정을 받을 수 있습니다. 

 

따라서 다가구주택을 1주택으로 소유하고 있으며 비과세 요건을 갖추었다면 1 가구 1 주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 다만, 그 이외의 오피스텔 등을 추가로 소유하고 있고 오피스텔이 주거용으로 사용하게 된다면 오피스텔도 주택 수에 포함이 되므로 2 주택이 될 수 있으므로 오피스텔을 소유하고 있는 경우라면 주의해야 합니다.

 

임대 등록

만약 다가구주택 1채와 다른 주택 1채를 가지고 있는데 다가구주택을 임대 등록하게 될 경우 다가구주택이 아닌 다른 주택은 1가구 1 주택 양도세 비과세를 적용받을 수 있을까요?

 

다가구주택을 임대등록하고 일정 요건을 만족하게 되면 (다가구주택의 등록당시 기준시가, 2년 실거주 등) 그 외의 주택의 양도 시 임대사업자의 거주주택 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

그리고 지난 포스팅에서도 한 번 언급한 적이 있는데요. 거주주택 양도세 비과세는 일시적 2주택 양도세 비과세와의 중첩 적용이 가능하죠? 

 

 따라서 1주택을 소유한 거주자가 일시적 2 주택 요건을 갖추면서 만약 해당 다가구주택을 매수하여 이 다가구주택 내의 1호로 이사를 한 상황이라면 기존의 1 주택은 일시적 2 주택 양도세 비과세를 받을 수 있게 됩니다.