상속으로 인해 2주택, 3주택 시 양도소득세 비과세 가능 여부

부동산을 소유하고 있다면 양도소득세는 누구나 신경 써야 하는 중요한 세금입니다. 특히 가족의 사망 등으로 인해 주택을 상속받으면서 1세대 2주택 또는 3주택이 되는 경우, "내가 갑자기 다주택자가 된 거야?" 라며 걱정하시는 분들이 많습니다.

오늘 포스팅에서는 상속으로 인한 주택 증가가 발생했을 때, 과연 어떤 경우에 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 실제 사례를 통해 자세히 알려드릴게요.

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✅ 사례 1: 일시적 2주택 상태에서 상속받은 경우

A주택을 보유한 1세대가 B주택을 취득하여 일시적 2주택 상태가 된 상황에서 사망했고, 그 배우자가 두 주택을 모두 상속받은 경우가 있었습니다.

👉 비과세 가능 조건
피상속인이 B주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 상속인이 A주택을 양도한다면, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

즉, 사망 전 일시적 2주택이었다는 점과 상속 이후 빠른 양도가 포인트입니다.

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✅ 사례 2: 상속받은 후 새 주택을 취득해도 비과세 가능?

무주택자가 2주택을 상속받고, 그 중 소유기간이 긴 1채를 먼저 양도한 후, 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우도 있습니다.

👉 비과세 조건
새로운 주택을 취득한 날부터 3년 이내(조정대상지역이라면 1년 이내)에 기존 주택을 양도한다면 비과세 적용이 가능합니다.

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✅ 사례 3: 상속, 혼인, 봉양으로 3주택이 된 경우

원래는 1세대 1주택이었지만, 혼인으로 배우자의 주택을 함께 보유하게 되거나, 직계존속과 합가 후 주택을 상속받아 3주택자가 된 사례도 많습니다.

👉 비과세 조건
새로 취득한 주택을 기준으로 3년 이내(조정지역이라면 1년 이내)에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 양도로 인정받아 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

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✅ 상속받은 주택을 먼저 팔면 과세, 일반주택을 먼저 팔면 비과세

상속으로 인해 2주택이 된 경우, 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 과세 여부가 갈립니다.

• 일반주택을 먼저 양도하면 비과세 가능
• 상속주택을 먼저 양도하면 과세 대상

👉 주의사항
상속주택이 아닌 주택을 먼저 양도하는 전략이 더 유리할 수 있습니다. 단, 이는 상속 개시 당시의 보유 기간과 해당 주택이 조정대상지역인지 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

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✅ 상속주택의 ‘한 채’만 특례 인정된다

피상속인이 2주택 이상을 소유한 경우, 모든 상속주택이 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것은 아닙니다. 다음 순위에 따라 단 1주택만 특례 적용됩니다.

1. 소유기간이 가장 긴 주택
2. 거주기간이 가장 긴 주택
3. 상속개시 당시 거주하던 주택
4. 기준시가가 가장 높은 주택
5. 기준시가가 같은 경우 상속인이 선택

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✅ 다양한 상황별 상속 비과세 사례 요약

•  상속주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득해 3주택이 된 경우 → 종전 주택을 양도하면 비과세 가능
• 일시적 2주택 상태에서 상속으로 3주택이 된 경우 → 상속주택은 무시하고 기존 주택 양도 시 비과세 가능
• 무주택자가 상속주택 1채를 받은 경우 → 2년 이상 보유 시 비과세. 동일세대원이었던 경우, 부모의 보유기간 포함 가능
• 형제 각자 1주택씩 상속받은 경우 → 피상속인의 주택 중 소유기간이 긴 주택 1채만 비과세 대상 주택으로 인정

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✅ 공동상속주택의 특별 규정

공동상속의 경우, 지분이 가장 큰 상속인을 해당 주택의 단독 소유자로 간주합니다.

• 지분이 큰 상속인 외의 자는 해당 주택을 주택 수에 포함하지 않음
• 따라서 일반주택을 1채 보유하고 있을 경우 1세대 1주택으로 간주되어 비과세 가능

※ 지분이 동일하다면?

1. 해당 주택에 거주하는 사람
2. 최연장자 순으로 판단

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마무리하며: 상속이 생겼을 땐 ‘세금 전략’이 필요합니다

상속은 예고 없이 찾아오고, 그 과정에서 갑작스럽게 1세대 2주택, 3주택이 되면 양도소득세에 대한 부담이 커질 수밖에 없습니다. 하지만 오늘 소개한 비과세 특례 사례를 잘 이해한다면, 억울한 세금 부담 없이 합리적인 처분이 가능합니다.

가장 중요한 건 다음 3가지입니다.

• 어떤 주택을 먼저 양도하느냐
• 취득·양도 시기의 타이밍
• 조정대상지역 여부 파악

모든 사례를 다 알기 어렵다면, 전문 세무사 상담도 고려해 보세요. 특히 다주택 관련 세금은 계속해서 규정이 바뀌는 만큼, 최신 정보를 바탕으로 전략적으로 접근하는 것이 좋습니다.